Mietkauf in Österreich - wie die Kaufoption bei Genossenschaftswohnungen funktioniert

Der häufigste Irrtum beim Mietkauf steckt schon im Wort: Die bezahlte Miete wird beim späteren Kauf nicht gutgeschrieben. Angerechnet wird nur der Finanzierungsbeitrag, den Sie beim Einzug geleistet haben - und der verliert pro Jahr ein Prozent seines Wertes.

Wer zehn Jahre in einer Genossenschaftswohnung wohnt und dann kauft, zahlt also nicht weniger, weil er zehn Jahre Miete überwiesen hat. Was den Preis tatsächlich senkt, sind der eingebrachte Finanzierungsbeitrag und die noch offenen Darlehen auf der Wohnung. Diese Unterscheidung entscheidet darüber, ob sich das Modell für Sie rechnet.

Was Mietkauf in Österreich bedeutet

Anders als in Deutschland ist der Mietkauf hierzulande kein Nischenprodukt privater Verkäufer, sondern ein gesetzlich geregeltes Modell der gemeinnützigen Bauvereinigungen. Rechtlich handelt es sich um zwei getrennte Geschäfte: zuerst ein Mietverhältnis, danach ein Kaufvertrag über dieselbe Wohnung. Die Grundlagen stehen im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Sie mieten also zunächst ganz normal, mit allen Rechten und Pflichten eines Mietverhältnisses. Erst wenn Sie die Option ziehen, entsteht ein Kaufvertrag - mit eigenem Preis, eigenen Nebenkosten und eigener Finanzierung.

Der gesetzliche Anspruch: drei Zeitfenster

Für Mietverträge, die ab dem 1. August 2019 abgeschlossen wurden, besteht ein gesetzlicher Anspruch auf nachträgliche Übertragung ins Wohnungseigentum. Der Antrag ist nicht jederzeit möglich, sondern nur in klar definierten Zeitfenstern.

Vertragsabschluss	Antragsfenster
ab 01.08.2019	ab dem 6. bis 10. Mietjahr
ab 01.08.2019	ab dem 11. bis 15. Mietjahr
ab 01.08.2019	ab dem 16. bis 20. Mietjahr
vor 01.08.2019	10. bis 15. Mietjahr, erweitert bis zum 20. Jahr

Wer ein Fenster verstreichen lässt, muss auf das nächste warten. Die Details zu den Fristen und zur Antragstellung führen die Arbeiterkammer Wien und die Wohnbauabteilung des Landes Steiermark aus.

Sechs Voraussetzungen, die alle zutreffen müssen

Der Anspruch besteht nicht für jede Genossenschaftswohnung. Erfüllt sein müssen sämtliche der folgenden Punkte:

• Kein Baurecht: Das Gebäude darf nicht auf fremdem Grund im Baurecht errichtet worden sein. Gehört der Bauvereinigung der Grund nicht, gibt es keine Übertragung.
• Höchstens 30 Jahre seit Erstbezug: Bei älteren Objekten ist der Anspruch erloschen.
• Nutzfläche über 40 Quadratmeter: Kleinwohnungen sind ausgenommen.
• Wohnbauförderung bei Vertragsabschluss: Das Objekt musste zu diesem Zeitpunkt gefördert sein.
• Finanzierungsbeitrag über dem Mindestwert: Er liegt bei 91,86 Euro je Quadratmeter (Stand April 2025) und wird jährlich valorisiert.
• Staatsbürgerschaft: österreichische Staatsbürgerschaft oder Gleichstellung nach § 8 Abs. 4 und 5 WGG. Für Drittstaatsangehörige gelten fünf Jahre rechtmäßiger Aufenthalt und eine bestandene Integrationsprüfung, EU- und EWR-Bürger sind gleichgestellt.

Der Finanzierungsbeitrag ist dabei der Punkt, der viele Interessenten überrascht: Wer beim Einzug nur einen geringen Beitrag geleistet hat, erwirbt damit auch kein Optionsrecht. Die gesetzlichen Bestimmungen dazu finden sich in den Regelungen des WGG zum nachträglichen Eigentumserwerb.

Wie der Kaufpreis zustande kommt

Nach dem Antrag hat die Bauvereinigung drei Monate Zeit, ein verbindliches Fixpreisangebot zu legen. Reagiert sie nicht fristgerecht, kann das Gericht den Preis festsetzen - auf Basis des Verkehrswerts unter Berücksichtigung aller wertbestimmenden Umstände.

Grundlage der Preisbildung ist der Substanzwert der Wohnung unter Berücksichtigung des Verkehrswerts. Das Gesetz beschreibt das Verfahren nicht bis ins Detail, was der Bauvereinigung Spielraum lässt. Für Sie heißt das: Das erste Angebot ist eine Rechnung, keine Naturkonstante. Zwei Positionen mindern den Betrag, den Sie tatsächlich aufbringen müssen:

• Finanzierungsbeitrag: Er wird in jener Höhe angerechnet, in der er bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen wäre - abgewertet um ein Prozent pro Jahr.
• Offene Darlehen: Noch aushaftende Wohnbauförderungs- oder Bankdarlehen auf der Wohnung werden übernommen und reduzieren den bar zu zahlenden Anteil.

Gemeinnützige Bauvereinigungen unterliegen dem Kostendeckungsprinzip und dürfen keine freien Marktpreise verlangen. Wie sich der Preis einer von einer Bauvereinigung angebotenen Eigentumswohnung zusammensetzt und welche Anfechtungsmöglichkeiten bestehen, beschreibt oesterreich.gv.at. Erscheint der Preis offenbar unangemessen, kann er innerhalb von drei Jahren ab Endabrechnung beim Bezirksgericht überprüft werden.

Was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt

Der Übergang vom Mieter zum Eigentümer löst dieselben Erwerbsnebenkosten aus wie jeder andere Immobilienkauf. Wer nur den Kaufpreis kalkuliert, unterschätzt den Bedarf deutlich.

Position	Höhe
Grunderwerbsteuer	3,5 % vom Kaufpreis
Grundbuch-Eintragungsgebühr	1,1 % vom Kaufpreis
Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung	nach Tarif, verhandelbar
Beglaubigungen und Nebengebühren	je nach Aufwand
Kreditnebenkosten bei Finanzierung	Pfandrechtseintragung 1,2 % der Pfandsumme

Die Steuersätze und Bemessungsgrundlagen erläutert das Finanzministerium zur Grunderwerbsteuer. Eine vollständige Aufstellung aller Positionen bietet der Beitrag zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Ein Rechenbeispiel

Angenommen, Sie sind vor zehn Jahren in eine 75 Quadratmeter große geförderte Wohnung gezogen und haben dabei einen Finanzierungsbeitrag von 22.500 Euro geleistet. Die Bauvereinigung nennt nun einen Fixpreis von 245.000 Euro, auf der Wohnung haften noch 28.000 Euro an Förderungsdarlehen aus.

Position	Betrag
Fixpreis laut Angebot	245.000 Euro
abzüglich Finanzierungsbeitrag (nach 10 Jahren um 10 % abgewertet)	- 20.250 Euro
abzüglich übernommener Darlehen	- 28.000 Euro
bar aufzubringen	196.750 Euro
zuzüglich Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr (4,6 %)	+ 11.270 Euro

Die übernommenen 28.000 Euro sind kein Geschenk, sondern eine Schuld, die Sie ab dem Erwerb bedienen. Der Vergleich mit der Weitermiete muss deshalb beide Raten enthalten: die des neuen Kredits und die des übernommenen Darlehens. Genau an dieser Stelle kippt die Rechnung bei knappen Budgets.

Was sich als Eigentümer ändert

Mit der Übertragung endet das Mietverhältnis, und damit verschiebt sich die Verantwortung. Statt eines Mietzinses zahlen Sie künftig Betriebskosten, Beiträge zur Rücklage und die laufenden Kosten Ihrer Finanzierung. Vier Punkte verändern sich spürbar:

• Instandhaltung: Was innerhalb der Wohnung kaputtgeht, geht künftig auf Ihre Rechnung - Therme, Boiler und Sanitärgegenstände inklusive.
• Rücklage: Die Eigentümergemeinschaft bildet eine Rücklage für Dach, Fassade, Lift und Haustechnik. Deren Stand entscheidet, ob eine anstehende Sanierung aus der Rücklage oder aus einer Sonderzahlung finanziert wird.
• Mitsprache: Sie stimmen in der Eigentümerversammlung über Sanierungen, Hausverwaltung und Budgets mit - und tragen Mehrheitsbeschlüsse mit, auch wenn Sie dagegen waren.
• Verwertbarkeit: Die Wohnung wird vererbbar, belastbar und - nach Ablauf der Spekulationsfrist - frei verkäuflich.

Vor der Entscheidung lohnt daher ein Blick in die Unterlagen der Hausverwaltung: Rücklagenstand, Beschlüsse der letzten Jahre und geplante Maßnahmen sagen mehr über die künftigen Kosten aus als der Kaufpreis selbst.

Die Spekulationsfrist von 15 Jahren

Nach dem Erwerb sind Sie zwar Eigentümer, aber nicht völlig frei. Für Anträge ab 1. August 2019 gilt eine Spekulationsfrist von 15 Jahren, davor waren es zehn. Verkaufen Sie innerhalb dieser Frist mit Gewinn weiter, ist der Unterschiedsbetrag zwischen Verkehrswert und seinerzeitigem Kaufpreis an die Bauvereinigung nachzuzahlen.

Ausgenommen sind Übertragungen an Ehepartner, eingetragene Partner und nahe Angehörige. Die Details regelt § 15g WGG zur Spekulationsfrist bei nachträglich erworbenem Eigentum. Wer ohnehin länger bleiben will, wird die Frist kaum spüren - wer die Wohnung als Zwischenschritt sieht, sollte sie in die Rechnung aufnehmen. Was beim späteren Verkauf steuerlich anfällt, behandelt der Beitrag zur Immobilienertragsteuer.

Wann sich die Option rechnet

Die Entscheidung hängt an drei Größen: dem angebotenen Fixpreis, dem Marktwert vergleichbarer Wohnungen und Ihren Finanzierungskosten. Eine grobe Orientierung:

• Dafür spricht: Der Fixpreis liegt spürbar unter dem Marktniveau vergleichbarer Objekte, die Wohnung passt langfristig, und die Finanzierung ist ohne Überdehnung des Haushaltsbudgets darstellbar.
• Dagegen spricht: Der Preis nähert sich dem Marktwert, größere Sanierungen im Haus stehen an, oder die Lebensplanung ist auf Sicht von zehn Jahren offen.
• Zu prüfen: Rücklagenstand der Eigentümergemeinschaft, anstehende Sanierungen, Höhe der Betriebskosten nach dem Wechsel und der Zustand der Haustechnik.

Rechnen Sie den Fixpreis inklusive Nebenkosten und Finanzierungskosten gegen die weitere Miete - und zwar über den Zeitraum, den Sie realistisch in der Wohnung bleiben. Hilfreich dafür sind der Überblick zur Baufinanzierung in Österreich und der Beitrag zu Zinsen und Kreditvergleich.

Privater Mietkauf: die riskantere Variante

Neben dem geregelten Modell der Bauvereinigungen gibt es den frei vereinbarten Mietkauf zwischen Privaten - Mietvertrag plus vertraglich eingeräumte Kaufoption. Hier gilt kein WGG, sondern nur das, was im Vertrag steht. Vier Punkte entscheiden über die Tragfähigkeit:

• Anrechnung schriftlich fixieren: Ohne ausdrückliche Vereinbarung wird kein Cent der Miete auf den Kaufpreis angerechnet.
• Preis von Anfang an festlegen: Ein erst später zu ermittelnder Preis verlagert das gesamte Marktrisiko auf den Käufer.
• Option absichern: Eine bloß im Mietvertrag erwähnte Option schützt nicht, wenn der Eigentümer zwischenzeitlich verkauft, verstirbt oder insolvent wird. Die grundbücherliche Absicherung gehört zum Vertragskonzept.
• Instandhaltung klären: Wer über Jahre wie ein Eigentümer wohnt, aber wie ein Mieter haftet, zahlt am Ende doppelt.

Eine juristische Einordnung der Vertragskonstruktion und der Anrechnungsfrage bietet die Übersicht einer österreichischen Rechtsanwaltskanzlei zum Mietkauf. Wie viel Eigenmittel für den Umstieg realistisch nötig sind, zeigt der Beitrag zu Eigenkapital und Kreditbedarf.

Häufig gestellte Fragen zum Mietkauf