Wer in Österreich eine Immobilie verkauft, zahlt auf den Gewinn grundsätzlich 30 Prozent Immobilienertragsteuer - unabhängig vom übrigen Einkommen, weil ein besonderer Steuersatz gilt. Ob am Ende tatsächlich etwas zu zahlen ist, entscheidet sich aber an zwei Fragen: Wann wurde die Immobilie angeschafft, und wurde sie selbst bewohnt?
Denn bei sogenanntem Altvermögen - Anschaffung vor dem 31. März 2002 - werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Verkaufserlöses angesetzt. Die effektive Belastung sinkt damit auf 4,2 Prozent des Verkaufserlöses. Und bei einem selbst bewohnten Eigenheim kann die Hauptwohnsitzbefreiung die Steuer vollständig entfallen lassen.
Alt- oder Neuvermögen: der entscheidende Stichtag
Die Berechnung unterscheidet zwei Fälle:
| Fall | Bemessung | Effektive Belastung |
|---|---|---|
| Neuvermögen (Anschaffung nach 31.3.2002) | tatsächlicher Gewinn: Erlös minus Anschaffungskosten, angepasst um Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen | 30 % vom Gewinn |
| Altvermögen (Anschaffung vor 31.3.2002) | Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Erlöses angesetzt | 4,2 % vom Erlös |
| Altvermögen mit Umwidmung in Bauland | pauschale Anschaffungskosten nur 40 % des Erlöses | 18 % vom Erlös |
Beim Neuvermögen zahlt sich sorgfältige Dokumentation aus: Nachgewiesene Herstellungsaufwendungen - etwa ein Zubau, der Dachgeschossausbau oder eine umfassende Sanierung - erhöhen die Anschaffungskosten und senken damit den steuerpflichtigen Gewinn. Rechnungen und Zahlungsbelege gehören deshalb aufbewahrt, und zwar über die übliche Aufbewahrungsfrist hinaus. Die Systematik erklärt die offizielle Übersicht zur Immobilienertragsteuer; die Details im privaten Bereich fasst die Übersicht zur Besteuerung privater Immobilienverkäufe zusammen.
Neu seit 1. Juli 2025: der Umwidmungszuschlag
Für Verkäufe ab 1. Juli 2025 kommt ein zusätzlicher Posten ins Spiel. Der Umwidmungszuschlag beträgt 30 Prozent auf jenen Gewinn aus der Veräußerung von Grund und Boden, der auf eine Umwidmung zurückgeht. Betroffen ist Grund und Boden, der ab dem 31. Dezember 2024 in Bauland umgewidmet wurde.
Hintergrund ist der Wertsprung, den eine Umwidmung auslöst: Aus landwirtschaftlicher Fläche wird Bauland, der Wert vervielfacht sich, ohne dass der Eigentümer dazu etwas beigetragen hätte. Wer ein umgewidmetes Grundstück verkaufen will, sollte die steuerliche Seite deshalb vorab durchrechnen lassen - hier entscheiden Details über erhebliche Beträge.
Die Hauptwohnsitzbefreiung
Die praktisch wichtigste Ausnahme betrifft das selbst bewohnte Eigenheim. Steuerfrei bleibt der Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung samt Grund bis 1.000 Quadratmeter, wenn eine der beiden Voraussetzungen erfüllt ist:
- Die Immobilie hat ab der Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient, oder
- sie hat innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient.
In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden. Zwei Punkte werden dabei häufig übersehen: Erstens ist die Fläche begrenzt - bei größeren Grundstücken bleibt der übersteigende Grundanteil steuerpflichtig. Zweitens zählt der tatsächliche Hauptwohnsitz, nicht die Meldung allein. Welche Ausnahmen es sonst noch gibt, listet die Übersicht zu den Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer.
Die Herstellerbefreiung
Wer ein Gebäude selbst hergestellt hat - also als Bauherr errichtet, mit dem entsprechenden finanziellen Risiko -, kann die Herstellerbefreiung in Anspruch nehmen. Sie hat aber eine wesentliche Einschränkung: Befreit ist nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Der Grundanteil bleibt steuerpflichtig.
Treffen beide Befreiungen zusammen, geht die Hauptwohnsitzbefreiung vor - sie ist günstiger, weil sie auch den Grund bis 1.000 Quadratmeter umfasst. Wichtig außerdem: Wurde das selbst errichtete Gebäude zur Erzielung von Einkünften genutzt, also etwa vermietet, greift die Herstellerbefreiung insoweit nicht.
Zwei Rechenbeispiele
Beispiel 1 - Altvermögen: Ein 1995 gekauftes Grundstück mit Haus wird um 400.000 Euro verkauft, die Hauptwohnsitzbefreiung greift nicht, weil das Objekt vermietet war. Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86 Prozent angesetzt, der steuerpflichtige Überschuss beträgt somit 14 Prozent von 400.000 Euro, also 56.000 Euro. Darauf 30 Prozent ergibt 16.800 Euro - das entspricht den erwähnten 4,2 Prozent des Erlöses.
Beispiel 2 - Neuvermögen: Eine 2015 um 250.000 Euro gekaufte Wohnung wird 2026 um 340.000 Euro verkauft. Nachgewiesene Herstellungsaufwendungen von 30.000 Euro erhöhen die Anschaffungskosten auf 280.000 Euro. Der Gewinn beträgt 60.000 Euro, die Steuer 30 Prozent davon, also 18.000 Euro. Ohne die dokumentierten Aufwendungen wären es 27.000 Euro gewesen - der Unterschied liegt allein an den aufbewahrten Rechnungen.
Wie die Steuer abgewickelt wird
Anders als bei den meisten Steuern muss sich der Verkäufer nicht selbst darum kümmern: Die Einhebung und Abfuhr erfolgt zwingend durch die Parteienvertreter, also Notar oder Rechtsanwalt, die auch den Kaufvertrag errichten und die Selbstberechnung vornehmen. Praktisch heißt das:
- Der Parteienvertreter ermittelt die Bemessungsgrundlage anhand der vorgelegten Unterlagen - unvollständige Angaben führen zu einer höheren Steuer.
- Wer eine Befreiung in Anspruch nimmt, muss die Voraussetzungen nachweisen können, etwa Meldedaten und die tatsächliche Nutzung als Hauptwohnsitz.
- Die Steuer wird vom Kaufpreis einbehalten und abgeführt; sie ist damit fällig, bevor der Erlös vollständig beim Verkäufer ankommt.
In bestimmten Fällen kann statt des besonderen Steuersatzes die Veranlagung zum normalen Tarif beantragt werden - das lohnt nur bei sehr niedrigem Einkommen und gehört durchgerechnet. Ausführliche Erläuterungen und Sonderfälle enthält das Handbuch zur Immobilienertragsteuer des Finanzministeriums.
Was beim Verkauf sonst noch anfällt
Die Immobilienertragsteuer ist nur ein Posten. Auf Verkäuferseite kommen je nach Vereinbarung Kosten für Vertragserrichtung, Löschung von Pfandrechten, Energieausweis und gegebenenfalls Vermittlung dazu. Auf Käuferseite fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an - eine Übersicht dazu gibt der Ratgeber zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf. Für Übertragungen innerhalb der Familie gelten eigene Regeln, die im Beitrag zu Erbschaft und Schenkung von Immobilien beschrieben sind. Wer neu baut, findet die steuerlichen Punkte rund um die Errichtung im Ratgeber zu den steuerlichen Aspekten beim Hausbau.
Ein letzter, praktischer Hinweis: Der Energieausweis ist beim Verkauf vorzulegen - fehlt er, drohen Verzögerungen und im Streitfall Nachteile. Die Details stehen im Beitrag zum Energieausweis.
Häufig gestellte Fragen zur Immobilienertragsteuer
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer in Österreich?
Der besondere Steuersatz beträgt 30 Prozent des Gewinns und ist unabhängig vom übrigen Einkommen. Bei Altvermögen, also Anschaffung vor dem 31. März 2002, werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Erlöses angesetzt - die effektive Belastung sinkt dadurch auf 4,2 Prozent des Verkaufserlöses.
Wann greift die Hauptwohnsitzbefreiung?
Wenn das Eigenheim oder die Eigentumswohnung ab der Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und dieser aufgegeben wird. Befreit ist die Immobilie samt Grund bis 1.000 Quadratmeter; eine darüber hinausgehende Grundfläche bleibt steuerpflichtig.
Was ist die Herstellerbefreiung?
Sie befreit den Gewinn aus dem Verkauf eines selbst hergestellten Gebäudes - allerdings nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden. Wurde das Gebäude zur Erzielung von Einkünften genutzt, etwa vermietet, greift sie insoweit nicht. Treffen Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung zusammen, ist die Hauptwohnsitzbefreiung günstiger, weil sie auch den Grund umfasst.
Was ist der Umwidmungszuschlag?
Ein seit 1. Juli 2025 geltender Zuschlag von 30 Prozent auf jenen Gewinn aus der Veräußerung von Grund und Boden, der auf eine Umwidmung zurückgeht. Betroffen ist Grund, der ab dem 31. Dezember 2024 in Bauland umgewidmet wurde. Hintergrund ist der Wertsprung, den eine Umwidmung auslöst.
Wer berechnet und zahlt die Immobilienertragsteuer?
Die Einhebung und Abfuhr erfolgt zwingend durch die Parteienvertreter, also Notar oder Rechtsanwalt, die den Kaufvertrag errichten und die Selbstberechnung vornehmen. Die Steuer wird vom Kaufpreis einbehalten. Wer eine Befreiung beansprucht, muss deren Voraussetzungen belegen können.
Kann man Sanierungskosten von der Steuer abziehen?
Bei Neuvermögen erhöhen nachgewiesene Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen die Anschaffungskosten und senken damit den steuerpflichtigen Gewinn - etwa ein Zubau, ein Dachgeschossausbau oder eine umfassende Sanierung. Voraussetzung sind Rechnungen und Zahlungsbelege. Bei Altvermögen mit pauschaler Ermittlung wirken sie sich dagegen nicht aus.
Zahlt man auch beim Verkauf innerhalb der Familie ImmoESt?
Beim entgeltlichen Verkauf ja, unabhängig davon, wer der Käufer ist. Unentgeltliche Übertragungen wie Schenkung oder Erbschaft lösen dagegen keine Immobilienertragsteuer aus - dort fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr nach eigenen Regeln an, und die Anschaffungsdaten des Rechtsvorgängers werden fortgeführt.