Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht. Der Verfassungsgerichtshof hob die Erbschafts- und Schenkungssteuer 2007 als verfassungswidrig auf, mit 1. August 2008 lief sie aus und wurde nie ersetzt, wie auch das Amtsportal des Bundes festhält. Wer im Netz auf progressive Steuersätze nach Verwandtschaftsgrad stößt, liest über Deutschland.
Kostenlos ist das Erben einer Immobilie trotzdem nicht. Was anfällt, ist die Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif und die Grundbuch-Eintragungsgebühr. Bei einem Haus mit einem Grundstückswert von 400.000 Euro sind das zusammen rund 8.650 Euro - überschaubar, aber eben nicht null.
Was beim Erben einer Immobilie tatsächlich anfällt
Zwei Positionen, beide an den Grundstückswert geknüpft:
| Position | Höhe | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer, Stufentarif | 0,5 % bis 250.000 Euro 2 % für die nächsten 150.000 3,5 % darüber |
Grundstückswert |
| Grundbuch-Eintragungsgebühr | 1,1 % | Wert des einzutragenden Rechts |
Gerechnet auf einen Grundstückswert von 400.000 Euro: 1.250 Euro für die erste Stufe, 3.000 Euro für die zweite, macht 4.250 Euro Grunderwerbsteuer. Dazu 4.400 Euro Eintragungsgebühr - zusammen 8.650 Euro. Zum Vergleich: Beim Kauf desselben Objekts wären allein 14.000 Euro Grunderwerbsteuer fällig. Wie der Stufentarif im Detail funktioniert und wie der Grundstückswert ermittelt wird, steht im Beitrag zur Grunderwerbsteuer.
Schenkung zu Lebzeiten: gleiche Steuer, andere Folgen
Steuerlich macht es keinen Unterschied, ob eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird - beides ist ein unentgeltlicher Erwerb, beides läuft über den Stufentarif. Der Unterschied liegt woanders.
Für die Übergabe zu Lebzeiten spricht die Planbarkeit: Sie bestimmen, wer was bekommt, und können sich ein Wohnrecht oder einen Fruchtgenuss zurückbehalten. Dagegen spricht die Endgültigkeit - eine Schenkung lässt sich nur in engen Ausnahmefällen widerrufen, etwa bei grobem Undank oder Verarmung des Geschenkgebers. Und der Stufentarif lässt sich nicht durch Stückelung mehrfach nutzen: Erwerbe zwischen denselben Personen werden innerhalb von fünf Jahren zusammengerechnet.
Behalten Sie sich ein Wohnrecht oder einen Fruchtgenuss zurück, wird das zur Gegenleistung des Übernehmers. Übersteigt deren Wert 30 Prozent des Grundstückswerts, ist der Vorgang nicht mehr voll unentgeltlich, sondern teilentgeltlich - und der teure Teil wird mit 3,5 Prozent besteuert. Das ist der häufigste Grund, warum eine Übergabe teurer ausfällt als erwartet.
Die Schenkungsmeldepflicht
Auch ohne Schenkungssteuer besteht eine Anzeigepflicht nach § 121a der Bundesabgabenordnung. Sie betrifft Bargeld, Sparbücher, Wertpapiere, Anteile und Betriebe - nicht Grundstücke, denn deren Übertragung wird ohnehin über die Grunderwerbsteuer angezeigt.
| Verhältnis | Meldepflicht ab | Zusammenrechnung |
|---|---|---|
| Angehörige | 50.000 Euro | innerhalb eines Jahres |
| Nicht-Angehörige | 15.000 Euro | innerhalb von fünf Jahren |
Die Meldung ist binnen drei Monaten ab dem Erwerb zu erstatten, meist über FinanzOnline. Wer sie unterlässt, riskiert eine Finanzstrafe - und die kann empfindlich ausfallen. Praktisch relevant wird das oft dann, wenn Eltern Geld für den Hausbau zuschießen: Der Betrag selbst ist steuerfrei, ab 50.000 Euro im Jahr aber meldepflichtig. Die Einzelheiten erklärt die Wirtschaftskammer.
Pflichtteil: wer Anspruch hat und wie viel
Der Pflichtteil begrenzt die Testierfreiheit. Seit dem Erbrechts-Änderungsgesetz 2015, in Kraft seit 1. Jänner 2017, steht er nur noch den Nachkommen sowie dem Ehegatten oder eingetragenen Partner zu. Eltern und weitere Vorfahren haben keinen Pflichtteilsanspruch mehr - das ist die Änderung, die am häufigsten übersehen wird.
Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein Geldanspruch, kein Anspruch auf die Immobilie selbst. Genau daraus entsteht das typische Problem: Wer das Haus erbt, muss die Geschwister in Geld auszahlen - und hat das Geld nicht, weil das Vermögen im Haus steckt. Das Gesetz erlaubt deshalb eine Stundung; unter Umständen kann der Pflichtteil über mehrere Jahre gestreckt werden.
Schenkungen zu Lebzeiten lösen das Problem nicht automatisch. Sie werden dem Nachlass rechnerisch wieder hinzugerechnet: Zuwendungen an Pflichtteilsberechtigte zeitlich unbegrenzt, Zuwendungen an andere Personen innerhalb von zwei Jahren vor dem Tod. Wer also das Haus zehn Jahre vor dem Erbfall einem Kind übergibt, muss damit rechnen, dass es bei der Pflichtteilsberechnung der Geschwister trotzdem zählt.
Das Verlassenschaftsverfahren
Ein Nachlass geht in Österreich nicht automatisch auf die Erben über - er muss ihnen gerichtlich eingeantwortet werden. Das Verfahren führt ein Gerichtskommissär, in der Regel eine Notarin oder ein Notar, im Auftrag des Bezirksgerichts. Aufgabe ist die Feststellung der Erben, die Inventarisierung und schließlich die Einantwortung, mit der das Eigentum übergeht.
Erst danach lässt sich die Immobilie im Grundbuch umschreiben, und erst danach kann sie verkauft oder belastet werden. Rechnen Sie mit mehreren Monaten, bei strittigen Fällen mit deutlich mehr. Wer die Erbschaft nicht will, kann sie ausschlagen - das gilt dann für das gesamte Erbe, nicht nur für einzelne Teile, und ist danach nicht mehr umkehrbar.
Wenn die geerbte Immobilie verkauft wird
Beim späteren Verkauf greift die Immobilienertragsteuer mit 30 Prozent auf den Gewinn. Wichtig ist dabei eine Besonderheit des unentgeltlichen Erwerbs: Für die Berechnung zählt nicht Ihr Erbfall, sondern der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers. Hat die Erblasserin das Haus vor Jahrzehnten gekauft, gelten die günstigeren Regeln für Altvermögen.
Die Hauptwohnsitzbefreiung greift dagegen nur, wenn Sie selbst dort gewohnt haben - das bloße Erben genügt nicht. Wer ein geerbtes Haus unmittelbar weiterverkauft, zahlt daher in der Regel Immobilienertragsteuer. Die Berechnung und die Befreiungen behandelt der Beitrag zur Immobilienertragsteuer beim Hausverkauf.
Häufig gestellte Fragen zu Erbschaft und Schenkung von Immobilien
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer in Österreich?
Es gibt keine. Der Verfassungsgerichtshof hob die Erbschafts- und Schenkungssteuer 2007 auf, mit 1. August 2008 lief sie aus und wurde nicht ersetzt. Beim Erben einer Immobilie fallen stattdessen Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif und die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent an. Progressive Sätze nach Verwandtschaftsgrad gibt es nur in Deutschland.
Was kostet es, ein Haus zu erben?
Bei einem Grundstückswert von 400.000 Euro rund 8.650 Euro: 4.250 Euro Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif plus 4.400 Euro Eintragungsgebühr. Dazu kommen die Kosten des Verlassenschaftsverfahrens. Beim Kauf desselben Objekts wären allein 14.000 Euro Grunderwerbsteuer fällig.
Ist schenken günstiger als vererben?
Steuerlich nicht - beides ist ein unentgeltlicher Erwerb und läuft über denselben Stufentarif. Unterschiede gibt es bei der Planbarkeit, beim Pflichtteilsrecht und bei der Widerrufbarkeit. Eine Schenkung lässt sich nur in engen Ausnahmefällen rückgängig machen, etwa bei grobem Undank.
Muss ich eine Schenkung dem Finanzamt melden?
Bei Grundstücken nicht gesondert, weil die Übertragung ohnehin über die Grunderwerbsteuer angezeigt wird. Für Bargeld, Sparbücher, Wertpapiere, Anteile und Betriebe gilt die Anzeigepflicht nach § 121a BAO: ab 50.000 Euro unter Angehörigen innerhalb eines Jahres, ab 15.000 Euro unter Nicht-Angehörigen innerhalb von fünf Jahren. Die Frist beträgt drei Monate.
Wer hat Anspruch auf einen Pflichtteil?
Nachkommen sowie der Ehegatte oder eingetragene Partner. Eltern und weitere Vorfahren haben seit dem Erbrechts-Änderungsgesetz 2015, in Kraft seit 1. Jänner 2017, keinen Pflichtteilsanspruch mehr. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein Geldanspruch, kein Anspruch auf die Immobilie selbst.
Kann ich den Pflichtteil durch eine Schenkung umgehen?
In der Regel nicht. Schenkungen werden dem Nachlass rechnerisch hinzugerechnet: Zuwendungen an Pflichtteilsberechtigte zeitlich unbegrenzt, Zuwendungen an andere Personen innerhalb von zwei Jahren vor dem Tod. Eine Übergabe an ein Kind zählt bei der Pflichtteilsberechnung der Geschwister also auch nach Jahrzehnten noch mit.
Warum wird eine Übergabe mit Wohnrecht teurer?
Weil ein zurückbehaltenes Wohnrecht oder ein Fruchtgenuss als Gegenleistung des Übernehmers gilt. Übersteigt ihr Wert 30 Prozent des Grundstückswerts, ist der Erwerb nicht mehr voll unentgeltlich, sondern teilentgeltlich - und der entgeltliche Teil wird mit 3,5 Prozent statt mit dem Stufentarif besteuert.