Grunderwerbsteuer in Österreich: Berechnung, Stufentarif und Befreiungen

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind es 14.000 Euro - die Grunderwerbsteuer ist nach dem Kaufpreis selbst die größte Einzelposition beim Immobilienerwerb. Wer sie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt dagegen oft nur einen Bruchteil: Bei einem Grundstückswert von 300.000 Euro sind es 2.250 statt 10.500 Euro.

Der Unterschied liegt nicht im Verwandtschaftsgrad, sondern in einer einzigen Frage: entgeltlich oder unentgeltlich. Wer sie richtig beantwortet, rechnet mit dem richtigen Tarif - und wer sie falsch beantwortet, kalkuliert um einen fünfstelligen Betrag daneben.

3,5 Prozent - in ganz Österreich gleich

Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz geregelt, einem Bundesgesetz. Der Satz beträgt 3,5 Prozent und ist in Wien derselbe wie in Vorarlberg. Das ist der wichtigste Unterschied zu Deutschland, wo jedes Bundesland seinen Satz selbst festlegt und die Spanne von 3,5 bis 6,5 Prozent reicht. Wer eine Tabelle mit unterschiedlichen österreichischen Landessätzen findet, hat eine deutsche Quelle vor sich.

Was zur Gegenleistung zählt

Beim Kauf ist die Bemessungsgrundlage die Gegenleistung - und die ist mehr als der überwiesene Kaufpreis. Dazu zählt alles, was der Erwerber sonst übernimmt: fortbestehende Hypotheken, übernommene Verbindlichkeiten, eingeräumte Wohn- oder Fruchtgenussrechte, vereinbarte Ausgedinge. Wer ein Haus um 300.000 Euro kauft und zusätzlich einen Kredit von 80.000 Euro übernimmt, versteuert 380.000 Euro.

Nach unten gibt es eine Grenze: Mindestens der Grundstückswert wird herangezogen. Ein Kaufpreis deutlich unter dem tatsächlichen Wert senkt die Steuer daher nicht - das Finanzamt rechnet mit dem höheren Betrag. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken tritt an die Stelle des Grundstückswerts der Einheitswert.

Den Grundstückswert ermitteln

Der Grundstückswert existiert nur für Zwecke der Grunderwerbsteuer und ist weder der Verkehrswert noch der Einheitswert. Die Grundstückswertverordnung lässt drei Wege zu:

1. Pauschalwertmodell - Grundwert (Fläche mal dreifachem Bodenwert je Quadratmeter mal Hochrechnungsfaktor) plus Gebäudewert (Nutzfläche mal Baukostenfaktor, abzüglich eines Abschlags für Alter und Art des Gebäudes).
2. Immobilienpreisspiegel - Ableitung aus einem geeigneten Preisspiegel für den jeweiligen Standort.
3. Gutachten - Nachweis eines geringeren gemeinen Werts durch eine Sachverständige oder einen Sachverständigen.

Das Finanzministerium stellt für den ersten Weg einen amtlichen Grundstückswert-Rechner bereit. Rechnen Sie vor einer geplanten Übergabe beide Modelle durch - die Ergebnisse weichen mitunter deutlich voneinander ab, und Sie dürfen den niedrigeren Wert ansetzen, wenn Sie ihn nachweisen.

Der Stufentarif bei Erbschaft und Schenkung

Bei unentgeltlichen Erwerben gilt statt der 3,5 Prozent ein Stufentarif auf den Grundstückswert:

Ob ein Erwerb entgeltlich ist, entscheidet das Verhältnis von Gegenleistung zu Grundstückswert: bis 30 Prozent unentgeltlich, ab mehr als 70 Prozent entgeltlich, dazwischen teilentgeltlich mit Aufteilung. Innerhalb des Familienverbands gilt jeder Erwerb kraft Gesetzes als unentgeltlich - auch dann, wenn ein Kaufpreis fließt. Zum Familienverband zählen Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie einschließlich Stief-, Wahl- und Pflegekindern sowie Geschwister, Nichten und Neffen.

Wichtig für die Erwartungshaltung: Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde 2008 abgeschafft, die Grunderwerbsteuer nicht. Eine geerbte Immobilie ist also nicht abgabenfrei, sondern nur günstiger besteuert. Die erbrechtliche Seite behandelt der Beitrag zu Erbschaft und Schenkung von Immobilien.

Die Fünfjahresregel

Der Stufentarif lässt sich nicht durch Stückelung mehrfach ausnutzen. Erwerbe zwischen denselben Personen werden innerhalb von fünf Jahren zusammengerechnet - wer ein Grundstück in zwei Hälften im Abstand von zwei Jahren überträgt, kommt nicht zweimal in die 0,5-Prozent-Stufe. Dasselbe gilt, wenn eine wirtschaftliche Einheit von mehreren Personen an dieselbe Person übergeht.

Bei langfristig geplanten Übergaben ist die Frist trotzdem ein Werkzeug: Wer in Etappen über mehr als fünf Jahre überträgt, nutzt die günstige Stufe mehrfach. Das will aber sauber gestaltet sein und gehört in die Hände eines Notars oder einer Steuerberaterin.

Wann gar keine Steuer anfällt

Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmen. Für private Erwerber sind drei relevant:

• Bagatellgrenze: Übersteigt die Bemessungsgrundlage 1.100 Euro nicht, bleibt der Vorgang steuerfrei.
• Ehewohnung: Der Erwerb einer Wohnstätte bis 150 Quadratmeter Wohnnutzfläche durch den Ehegatten oder eingetragenen Partner zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses ist befreit - allerdings nur während aufrechter Ehe oder Partnerschaft. Über 150 Quadratmeter ist nur der übersteigende Teil steuerpflichtig.
• Betriebsübertragung: Bei unentgeltlicher Übergabe eines Betriebs gibt es einen Freibetrag von 900.000 Euro, wenn die Übergeberin oder der Übergeber wegen Todes, Alters ab 55 Jahren oder Erwerbsunfähigkeit nicht weiterführen kann und mindestens ein Viertel an eine natürliche Person übergeht.

Anzeige, Selbstberechnung und Fristen

Steuerschuldner sind grundsätzlich alle am Erwerbsvorgang Beteiligten, also Käufer und Verkäufer gemeinsam. In der Praxis vereinbaren die Verträge fast immer, dass der Erwerber zahlt - im Verhältnis zum Finanzamt haften aber beide.

Die Steuerschuld entsteht mit dem Vertragsabschluss. Angezeigt wird der Erwerb bis zum 15. des zweitfolgenden Monats: Bei einem Vertrag im Jänner ist das der 15. März. Üblich ist die Selbstberechnung durch den Parteienvertreter - Notar oder Rechtsanwältin berechnen die Steuer, melden sie über FinanzOnline und führen sie ab. Das ist zugleich Voraussetzung für die zügige Eintragung im Grundbuch, weil ohne steuerliche Unbedenklichkeit nichts eingetragen wird.

Drei Rechenbeispiele

Der dritte Fall zeigt den Effekt am deutlichsten: Mit dem Normalsatz wären es 17.500 Euro, der Stufentarif spart 9.750 Euro. Zur Steuer kommt in allen drei Fällen die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent - die vollständige Aufstellung steht im Beitrag zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Drei Steuern, die gern verwechselt werden

Die drei greifen an verschiedenen Punkten und schließen einander nicht aus: Wer kauft, zahlt Grunderwerbsteuer; wer besitzt, zahlt jährlich Grundsteuer; wer mit Gewinn verkauft, zahlt Immobilienertragsteuer - sofern keine Befreiung greift. Die amtlichen Grundlagen zur Grunderwerbsteuer stehen beim Finanzministerium, eine kompakte Übersicht beim Unternehmensserviceportal und bei der Wirtschaftskammer.

Häufig gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer