Belastungen im Grundbuch bleiben beim Verkauf grundsätzlich bestehen. Sie belasten also die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer, unabhängig davon, was im Kaufvertrag steht - und unabhängig davon, ob jemand vor der Unterschrift ins C-Blatt gesehen hat. Ein aktueller Auszug kostet online 4,89 Euro. Es gibt wenige Dokumente, bei denen dieses Verhältnis von Preis und Tragweite so schief liegt.
Der zweite Kostenblock kommt nach dem Kauf: Seit 1. Juli 2026 gilt wieder die volle Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent, weil die befristete Befreiung für Eigenheime ausgelaufen ist. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 4.400 Euro, die vorher entfallen wären.
Wie das Grundbuch aufgebaut ist
Das Hauptbuch ist nach Katastralgemeinden gegliedert. Für jede Liegenschaft - im Fachbegriff Grundbuchskörper - gibt es eine Einlage, die je Katastralgemeinde durch die Einlagezahl (EZ) eindeutig bezeichnet ist. Jede Einlage besteht aus drei Blättern.
| Blatt | Bezeichnung | Inhalt |
|---|---|---|
| A1 | Gutsbestandsblatt, Teil 1 | alle Grundstücke der Liegenschaft mit Grundstücksnummer |
| A2 | Gutsbestandsblatt, Teil 2 | mit dem Eigentum verbundene Rechte, etwa ein Zugangsrecht über das Nachbargrundstück, sowie öffentlich-rechtliche Beschränkungen; auch Zu- und Abschreibungen |
| B | Eigentumsblatt | Eigentümer mit Anteil als Bruchzahl, die Urkunde des Eigentumserwerbs und allfällige Beschränkungen in der Vermögensverwaltung |
| C | Lastenblatt | Pfandrechte, Veräußerungs- und Belastungsverbote, Dienstbarkeiten, Bestands-, Vor- und Wiederkaufsrechte |
Dazu kommen die Urkundensammlung, in der die Verträge liegen, auf denen die Eintragungen beruhen, das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen und die Grundbuchsmappe. Der genaue Aufbau des Hauptbuchs ist beim Justizministerium dokumentiert.
Das C-Blatt entscheidet mit über den Preis
Belastungen können sich auf die gesamte Liegenschaft oder nur auf bestimmte Anteile beziehen - erkennbar am Vermerk "auf Anteil B-LNR". Werden sie beim Verkauf gelöscht, spricht man von Lastenfreistellung; das passiert nicht automatisch, sondern muss im Vertrag geregelt und vor der Verbücherung durchgeführt werden.
Ein häufiges Missverständnis betrifft die Höhe: Ein eingetragenes Pfandrecht sagt nichts über die tatsächlich noch offene Schuld aus. Die Forderung kann längst getilgt sein, während das Pfandrecht im C-Blatt weiter aufscheint, weil niemand die Löschung beantragt hat. Umgekehrt bedeutet ein alter Eintrag über 200.000 Euro nicht, dass nur noch dieser Betrag aushaftet - maßgeblich ist der Höchstbetrag samt Nebengebührensicherstellung.
Dienstbarkeiten sind der zweite Punkt, an dem es teuer wird. Ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten des Nachbarn, ein Leitungsrecht des Energieversorgers oder ein Wohnungsgebrauchsrecht der Übergeberin schränken die Nutzung dauerhaft ein und wandern mit der Liegenschaft mit. Was davon im Kaufpreis berücksichtigt gehört, zeigt die Bewertung der Liegenschaft.
Plombe, letzte TZ und Sicherheitscode
Im Kopf des Auszugs stehen drei Angaben, die viele überlesen:
- Letzte TZ: die Tagebuchzahl der jüngsten Eintragung in dieser Einlage. Im Vergleich mit einem älteren Auszug sieht man sofort, ob sich seit der letzten Einsicht etwas geändert hat.
- Plombe: die Tagebuchzahl eines Antrags, der noch in Arbeit ist. Eine Plombe heißt, dass sich der Grundbuchsstand im Rang dieses Antrags wahrscheinlich noch ändert - genau das will man vor einer Unterschrift wissen. Näheres liefert nur die Einsicht ins Tagebuch oder die Rückfrage bei der Grundbuchsabteilung.
- Sicherheitscode: Ohne ihn liegt kein Dokument vor, für das die Richtigkeit garantiert wird. Er steht in der letzten Sternchenzeile und lässt sich in der Grundstücksdatenbank gegenprüfen.
Eine Falle steckt in der Darstellung: Endet ein Auszug mit dem B-Blatt, bedeutet das nicht Lastenfreiheit, sondern nur eine Wiedergabe ohne C-Blatt. Das Justizministerium weist in den Erläuterungen zur Aufschrift ausdrücklich darauf hin. Wer einen Teilauszug bekommt, hat also unter Umständen die halbe Information - zum halben Preis.
Wo Sie einen Auszug bekommen und was er kostet
Die Daten der Grundstücksdatenbank sind über JustizOnline und über zehn vom Justizministerium autorisierte Verrechnungsstellen abrufbar. Eine davon richtet sich ausschließlich an Notarinnen und Notare, die übrigen neun nehmen in der Regel alle Berufsgruppen und Privatpersonen als Kundschaft an. Die Verrechnungsstellen dürfen zusätzlich zu den Gebühren angemessene eigene Kosten verrechnen.
| Abfrage | Gebühr |
|---|---|
| Aktueller Grundbuchsauszug (Vollabfrage einer Einlagezahl) | 4,89 Euro |
| Aktueller Teilauszug (A-, B- oder C-Blatt) | 2,60 Euro |
| Abfrage der letzten Tagebuchzahl (Plombe) | 0,61 Euro |
| Urkundensammlung, je Urkunde | 1,52 Euro |
| Historische Einlagezahl, letzte fünf Jahre | 2,44 Euro |
| Historische Einlagezahl, ohne zeitliche Beschränkung | 5,80 Euro |
| Auszug beim Bezirksgericht | 19 Euro |
Quelle sind die Gebührensätze für die Grundbuchsabfrage, Stand August 2026. Beim Gericht ist jedes Bezirksgericht zuständig, nicht nur jenes am Ort der Liegenschaft - ausgenommen ist das Bezirksgericht für Handelssachen Wien. Anzufordern ist der Auszug persönlich während der Servicezeiten oder schriftlich; telefonische Auskünfte sind in den Organisationsvorschriften der Gerichte nicht vorgesehen. Urkunden ab dem Jahr 2006 liegen elektronisch vor, ältere nur beim jeweiligen Gericht oder im Landesarchiv. Wird ein beglaubigter Auszug für eine Behörde gebraucht, führt der Weg über eine Notarin oder einen Notar.
Was die Eintragung kostet
Bei der Verbücherung fallen zwei Posten an: die Eingabengebühr für das Grundbuchsgesuch von 85 Euro und die wertabhängige Eintragungsgebühr. Sie beträgt 1,1 Prozent vom Wert des Rechts für Eigentum und Baurecht sowie zusätzlich 1,2 Prozent des Pfandbetrags, wenn gleichzeitig ein Kredit besichert wird. Maßgeblich ist der Verkehrswert, bei Kaufverträgen in der Regel der Kaufpreis.
| Posten | Bemessung | Beispiel: 400.000 Euro Kaufpreis, 320.000 Euro Kredit |
|---|---|---|
| Eingabengebühr | fix | 85 Euro |
| Eintragung Eigentumsrecht | 1,1 % vom Wert des Rechts | 4.400 Euro |
| Eintragung Pfandrecht | 1,2 % des Pfandbetrags | 3.840 Euro |
| Summe | 8.325 Euro |
Innerhalb des erweiterten Familienkreises - Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Wohnsitz, Geschwister, Nichten und Neffen - bemisst sich die Eintragungsgebühr nicht nach dem Verkehrswert, sondern nach dem Dreifachen des Einheitswerts, höchstens jedoch nach 30 Prozent des Verkehrswerts. Das ist bei Übergaben in der Familie der wesentliche Hebel. Die Details stehen in der amtlichen Darstellung zur Eintragung des Eigentumsrechts. Wie sich diese Beträge in die Gesamtrechnung einfügen, zeigt die Aufstellung der Nebenkosten beim Immobilienkauf; die zweite große Position daneben ist die Grunderwerbsteuer.
Die Gebührenbefreiung für Eigenheime ist ausgelaufen
Zwei Jahre lang gab es eine befristete Befreiung von der Eintragungsgebühr beim Erwerb von Wohnraum. Sie galt für Anträge, die zwischen 1. Juli 2024 und 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind, bei einem Erwerbsvorgang nach dem 31. März 2024.
- Freibetrag: bis 500.000 Euro Bemessungsgrundlage gebührenfrei, für den darüber liegenden Teil war die Gebühr zu zahlen.
- Obergrenze: über 2 Millionen Euro Bemessungsgrundlage entfiel die Befreiung zur Gänze.
- Bedingung: dringendes Wohnbedürfnis, nachzuweisen über die Hauptwohnsitzmeldung. Beim Neubau war der Bezug binnen drei Monaten ab Fertigstellung nachzuweisen, spätestens fünf Jahre nach der Eintragung.
- Nachverrechnung: Wird der Hauptwohnsitz innerhalb von fünf Jahren aufgegeben, werden die Gebühren nachträglich vorgeschrieben.
Wer jetzt kauft, rechnet also wieder mit den vollen Sätzen. Die Bedingungen der ausgelaufenen Regelung sind beim Bundesministerium für Justiz weiterhin dokumentiert - relevant für alle, die in der Frist eingetragen wurden und die Fünfjahresbindung noch laufen haben.
Was vor dem Kauf zu prüfen ist
- Vollauszug statt Teilauszug anfordern, damit das C-Blatt sicher enthalten ist.
- A2-Blatt lesen: Dort stehen Rechte, die dem Grundstück zugutekommen, etwa ein Zugang über fremden Grund - bei Hinterliegergrundstücken der entscheidende Punkt.
- C-Blatt Zeile für Zeile durchgehen und für jede Belastung klären, ob sie gelöscht wird oder bleibt.
- Plombe am Tag der Unterschrift prüfen. Die reine Plombenabfrage kostet 61 Cent.
- Urkundensammlung ansehen: Der Text einer Dienstbarkeit steht nicht im Auszug, sondern im zugrunde liegenden Vertrag.
- Widmung getrennt klären: Was gebaut werden darf, steht nicht im Grundbuch, sondern im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Gemeinde. Auch die übrigen Punkte der Grundstücksauswahl beantwortet der Auszug nicht.
Häufig gestellte Fragen zum Grundbuch
Was kostet ein Grundbuchsauszug in Österreich?
Ein aktueller Vollauszug über die Grundstücksdatenbank kostet 4,89 Euro, ein Teilauszug eines einzelnen Blattes 2,60 Euro. Beim Bezirksgericht kosten Auszüge aus dem Hauptbuch und den Hilfsverzeichnissen 19 Euro. Verrechnungsstellen dürfen zusätzlich angemessene eigene Kosten verrechnen.
Darf jeder ins Grundbuch schauen?
Ja, das Grundbuch ist öffentlich. Die Einsicht ist bei jedem Bezirksgericht möglich - ausgenommen ist das Bezirksgericht für Handelssachen Wien -, über JustizOnline oder über eine der autorisierten Verrechnungsstellen. Ein berechtigtes Interesse muss dafür nicht nachgewiesen werden.
Was bedeutet eine Plombe im Grundbuchsauszug?
Die Plombe ist die Tagebuchzahl eines Antrags, der noch in Bearbeitung ist. Sie signalisiert, dass sich der Grundbuchsstand im Rang dieses Antrags voraussichtlich ändern wird. Worum es geht, verrät erst die Einsicht ins Tagebuch oder die Rückfrage bei der Grundbuchsabteilung.
Bleiben Belastungen nach dem Verkauf bestehen?
Grundsätzlich ja. Pfandrechte, Dienstbarkeiten oder Belastungsverbote im C-Blatt gehen auf die neuen Eigentümer über, sofern sie nicht ausdrücklich gelöscht werden. Diese Lastenfreistellung ist vor der Verbücherung durchzuführen und gehört in den Kaufvertrag.
Wie hoch ist die Grundbucheintragungsgebühr?
Sie beträgt 1,1 Prozent vom Wert des Rechts für die Eintragung des Eigentums und zusätzlich 1,2 Prozent des Pfandbetrags, wenn ein Kredit besichert wird. Dazu kommt die Eingabengebühr von 85 Euro für das Grundbuchsgesuch. Bei 400.000 Euro Kaufpreis mit 320.000 Euro Kredit ergibt das 8.325 Euro.
Gibt es noch die Befreiung von der Eintragungsgebühr für Eigenheime?
Nein. Die befristete Befreiung galt für Anträge, die zwischen 1. Juli 2024 und 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind. Seither fällt die Eintragungsgebühr wieder in voller Höhe an. Wer die Befreiung genutzt hat, muss den Hauptwohnsitz fünf Jahre beibehalten, sonst werden die Gebühren nachverrechnet.
Warum endet mein Auszug beim B-Blatt?
Weil eine beschränkte Wiedergabe abgefragt wurde. Das bedeutet nicht, dass die Liegenschaft lastenfrei ist, sondern nur, dass das C-Blatt nicht mit ausgegeben wurde. Ein Hinweis darauf steht im Kopf des Ausdrucks. Vor einem Kauf ist deshalb immer der Vollauszug die richtige Abfrage.