Die strengen Kreditregeln sind seit 30. Juni 2025 keine Verordnung mehr - die Kennzahlen dahinter gelten trotzdem weiter. Wer daraus schließt, die Bank finanziere wieder ohne Eigenmittel, verhandelt an der Realität vorbei: Im Dezember 2025 erfüllten weiterhin 81 Prozent der neu vergebenen Wohnkredite die alten Kriterien.
Gleichzeitig ist die Finanzierung 2026 an anderer Stelle teurer geworden. Die befristete Befreiung von der Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr endete am 30. Juni 2026, damit sind 1,1 und 1,2 Prozent zurück. Und die Bundesförderungen für Sanierung und Heizungstausch sind ausgeschöpft. Was bleibt, ist eine Rechnung aus vier Bausteinen.
Die vier Bausteine
| Baustein | Was er leistet | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Eigenmittel | deckt Anzahlung und sämtliche Nebenkosten | Richtwert 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten |
| Hypothekarkredit der Bank | trägt den Hauptteil | fixe oder variable Verzinsung, Laufzeit, Pönale |
| Landesförderung | zinsgünstiges Darlehen oder Zuschuss | Antrag vor Baubeginn, Einkommensgrenzen |
| Bauspardarlehen | ergänzt, mit gedeckelten Zinsen | höchstens 310.000 Euro pro Bausparer |
Der Höchstbetrag beim Bauspardarlehen wurde mit 1. Jänner 2026 von 300.000 auf 310.000 Euro angehoben. Die Finanzmarktaufsicht passt ihn regelmäßig an den Tariflohnindex an, Rechtsgrundlage ist die Bausparkassengesetzverordnung. Wie sich Ansparphase, Prämie und Darlehenszinsen zusammensetzen, behandelt der Beitrag zum Bausparen. Welches Bundesland was fördert, steht im Beitrag zu den Förderungen für Einfamilienhäuser.
Eigenmittel: was Banken 2026 erwarten
Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung galt von August 2022 bis 30. Juni 2025 und wurde nicht verlängert. An ihre Stelle trat mit 1. Juli 2025 ein Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht zur soliden Vergabe privater Wohnimmobilienkredite. Die Zahlen sind dieselben geblieben, nur ihre Rechtsnatur hat sich geändert: aus einer Verordnung mit verbindlichen Quoten wurde eine aufsichtliche Erwartung.
Drei Kennzahlen bestimmen die Praxis weiterhin: höchstens 90 Prozent Beleihungsquote, höchstens 40 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens für die Kreditrate, höchstens 35 Jahre Laufzeit. Weil Banken nun im begründeten Einzelfall abweichen dürfen, lohnt der Vergleich mehrerer Institute stärker als früher. Die Details und die Entwicklung der Erfüllungsquoten stehen im Beitrag zur ausgelaufenen KIM-Verordnung.
Der praktische Fehler bei der Eigenmittelplanung ist fast immer derselbe: Die Nebenkosten werden vergessen. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren, Vertragserrichtung und Maklerprovision summieren sich mit Makler und Finanzierung auf rund 10 bis 11 Prozent des Kaufpreises, und keine Bank finanziert sie mit - sie schaffen keinen verwertbaren Gegenwert. Wer 400.000 Euro Kaufpreis mit 20 Prozent Eigenmitteln plant, braucht deshalb eher 120.000 als 80.000 Euro. Die einzelnen Positionen samt Rechenbeispiel stehen im Beitrag zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf.
Fix oder variabel: die Entscheidung hinter der Rate
Bei variabler Verzinsung hängt der Zinssatz an einem Referenzwert, meist dem 3- oder 6-Monats-Euribor, plus einem vertraglich fixierten Aufschlag. Der Aufschlag bleibt, der Referenzwert wandert - deshalb ändert sich die Rate in den vereinbarten Anpassungsintervallen. Bei Fixzinsbindung bleibt der Satz für die vereinbarte Dauer unverändert, üblich sind 10 bis 20 Jahre, danach folgt eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Konditionen.
Vergleichen Sie nicht den Nominalzins, sondern den effektiven Jahreszins - nur er enthält Bearbeitungsentgelt, Kontoführung und Schätzkosten. Zwei Angebote mit identischem Nominalzins können sich im Effektivzins deutlich unterscheiden. Die aktuellen Durchschnittssätze für Wohnbaukredite veröffentlicht die Oesterreichische Nationalbank monatlich - eine bessere Verhandlungsgrundlage als jede Werbeangabe.
Die Wahl ist keine Zinsprognose, sondern eine Risikoentscheidung. Die brauchbare Frage lautet nicht "wo stehen die Zinsen in fünf Jahren", sondern: Bei welchem Zinssatz wird die Rate für unseren Haushalt zum Problem? Liegt dieser Punkt nah am heutigen Niveau, ist die Fixzinsbindung die richtige Antwort, unabhängig davon, was der Markt macht.
Vorzeitig zurückzahlen: was es kosten darf
Bei Immobilienkrediten an Verbraucher regelt das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz die vorzeitige Rückzahlung. Bei fixer Verzinsung dürfen pro Jahr bis zu 10.000 Euro ohne zusätzliche Kosten zurückgezahlt werden. Für darüber hinausgehende Beträge darf die Bank höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags als Entschädigung verlangen; beträgt die Restlaufzeit höchstens ein Jahr, sind es höchstens 0,5 Prozent. Bei variabler Verzinsung fällt in der Regel gar keine Entschädigung an.
Das ist mehr wert, als es klingt. Wer über zwanzig Jahre jährlich 10.000 Euro zusätzlich tilgt, verkürzt die Laufzeit erheblich, ohne je eine Pönale zu zahlen. Achten Sie darauf, dass der Vertrag diese Sondertilgung nicht an Bedingungen knüpft, die sie praktisch aushebeln - etwa an einen bestimmten Stichtag im Jahr. Die Rechtslage fasst das Portal Konsumentenfragen des Sozialministeriums zusammen.
Steuerlich absetzbar: fast nichts, mit einer Ausnahme
Hier hält sich ein Irrtum hartnäckig. Kreditzinsen für die selbst bewohnte Immobilie sind in Österreich nicht absetzbar - anders als bei Vermietung, wo sie als Werbungskosten gelten. Auch die früheren Sonderausgaben für Wohnraumschaffung und Wohnraumsanierung gibt es nicht mehr: Sie liefen für Verträge und Baubeginne ab 2016 aus und waren letztmalig für das Jahr 2020 absetzbar.
Die Ausnahme ist die Öko-Sonderausgabenpauschale, eingeführt 2022. Sie wird automatisch berücksichtigt, wenn eine Bundesförderung ausbezahlt wurde:
| Maßnahme | Pauschale pro Jahr | Dauer | Summe |
|---|---|---|---|
| thermisch-energetische Sanierung | 800 Euro | 5 Jahre | 4.000 Euro |
| Heizkesseltausch | 400 Euro | 5 Jahre | 2.000 Euro |
Voraussetzung ist, dass der Eigenanteil - also die tatsächlichen Ausgaben abzüglich aller Förderungen - 4.000 Euro bei der Sanierung beziehungsweise 2.000 Euro beim Kesseltausch übersteigt. Die Details stehen beim Finanzministerium und bei der Kommunalkredit Public Consulting.
Ein Haken für 2026: Die Pauschale hängt an einer ausbezahlten Bundesförderung. Der Sanierungsbonus nimmt seit 2. Februar 2026 keine neuen Anträge an, der Kesseltausch wurde am 10. Juli 2026 geschlossen. Wer jetzt erst saniert, hat die Voraussetzung nicht mehr - wer bereits eine Zusage hat, bekommt die Pauschale automatisch über die Veranlagung.
Die Reihenfolge, die Geld spart
- Haushaltsrechnung aufstellen und die tragbare Monatsrate bestimmen - vor dem ersten Bankgespräch, nicht danach.
- Eigenmittel inklusive Nebenkosten ermitteln, damit die Finanzierungslücke realistisch ist.
- Bei der Landesstelle die Förderkonditionen und Einkommensgrenzen abklären. Der Förderantrag muss in fast allen Bundesländern vor Baubeginn gestellt werden - danach ist der Anspruch verloren.
- Mindestens drei Bankangebote einholen und über den Effektivzins vergleichen, nicht über den Nominalzins.
- Erst mit vorliegender Förderzusage und Kreditzusage den Kaufvertrag unterschreiben.
Zur Vorbereitung des Bankgesprächs gehören Einkommensnachweise der letzten drei bis sechs Monate, bei Selbständigen die Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre, Nachweise über Eigenmittel, der Grundbuchauszug und eine vollständige Kostenaufstellung samt Nebenkosten. Wer mit einer durchgerechneten Haushaltsrechnung erscheint, verhandelt aus einer anderen Position als jemand, der sich die Rate von der Bank ausrechnen lässt.
Häufig gestellte Fragen zur Baufinanzierung in Österreich
Gilt die KIM-Verordnung noch?
Nein, sie ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Seit 1. Juli 2025 gilt ein Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht mit denselben Kennzahlen, allerdings als aufsichtliche Erwartung statt als verbindliche Verordnung. Praktisch orientieren sich Banken weiterhin an 20 Prozent Eigenmitteln, 40 Prozent Schuldendienstquote und 35 Jahren Laufzeit.
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Rechnen Sie mit rund 20 Prozent des Kaufpreises für die Anzahlung plus die vollständigen Nebenkosten von etwa 10 bis 11 Prozent, die keine Bank mitfinanziert. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das in Summe eher 120.000 als 80.000 Euro. Ein Grundstück, das Ihnen bereits gehört, wird mit seinem Wert als Eigenmittel angerechnet.
Kann ich Kreditzinsen von der Steuer absetzen?
Für die selbst bewohnte Immobilie nicht. Absetzbar sind Kreditzinsen nur bei Vermietung, dort als Werbungskosten, oder bei betrieblicher Nutzung als Betriebsausgabe. Die früheren Sonderausgaben für Wohnraumschaffung und Wohnraumsanierung sind ausgelaufen und waren letztmalig für das Jahr 2020 absetzbar.
Was ist die Öko-Sonderausgabenpauschale?
Ein Pauschalbetrag, der automatisch in der Veranlagung berücksichtigt wird, wenn eine Bundesförderung ausbezahlt wurde: 800 Euro jährlich über fünf Jahre für eine thermisch-energetische Sanierung, 400 Euro jährlich für einen Heizkesseltausch. Der Eigenanteil muss 4.000 beziehungsweise 2.000 Euro übersteigen. Da die Bundesförderungen 2026 geschlossen wurden, kommt sie nur noch für bereits zugesagte Fälle in Betracht.
Wie viel darf ich jährlich pönalefrei zurückzahlen?
Bei Fixzinskrediten bis zu 10.000 Euro pro Jahr ohne zusätzliche Kosten. Für höhere Beträge darf die Bank höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags verlangen, bei einer Restlaufzeit von höchstens einem Jahr nur 0,5 Prozent. Bei variabel verzinsten Krediten fällt in der Regel gar keine Entschädigung an.
Wie hoch kann ein Bauspardarlehen sein?
Seit 1. Jänner 2026 höchstens 310.000 Euro pro Bausparer, vorher waren es 300.000 Euro. Den Höchstbetrag legt die Finanzmarktaufsicht in der Bausparkassengesetzverordnung fest und passt ihn regelmäßig an den Tariflohnindex an. Ein Paar kommt damit auf das Doppelte.
Fix oder variabel - was ist besser?
Das ist keine Zinsprognose, sondern eine Frage der Belastbarkeit. Bestimmen Sie, bei welchem Zinssatz die Rate für Ihren Haushalt zum Problem wird. Liegt dieser Punkt nah am heutigen Niveau, ist die Fixzinsbindung richtig. Variabel lohnt nur, wenn Sie einen deutlichen Anstieg verkraften und die Flexibilität bei Sondertilgungen tatsächlich nutzen.