Die KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen - und viele Kaufinteressenten haben daraus den falschen Schluss gezogen: Die strengen Regeln seien weg, die Bank finanziere wieder ohne Eigenmittel. Tatsächlich sind die Zahlen dieselben geblieben, nur ihre Rechtsnatur hat sich geändert. Aus einer Verordnung mit Quoten wurde eine aufsichtliche Erwartung.
Wie stark die Regeln nachwirken, zeigt eine Zahl: Im Dezember 2025 erfüllten 81 Prozent der neu vergebenen Wohnkredite die alten Kriterien - im Juni 2025, zum Ende der Verordnung, waren es 86 Prozent, im Jahr 2020 vor Einführung nur 14 Prozent. Die Vergabepraxis hat sich verschoben, nicht die Verordnung allein.
Was die KIM-V war
Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung galt ab August 2022 und band die Vergabe privater Wohnimmobilienkredite an drei Kennzahlen:
- Beleihungsquote von höchstens 90 Prozent des Immobilienwerts. Weil die Kaufnebenkosten nicht in den Immobilienwert fallen, entspricht das in der Praxis einem Eigenmittelbedarf von rund 20 Prozent des Gesamtaufwands.
- Schuldendienstquote von maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens - also der Anteil des Einkommens, der für Kreditraten aufgeht.
- Laufzeit von höchstens 35 Jahren, damit der Kredit im Regelfall vor dem Pensionsantritt getilgt ist.
Dazu kam ein Ausnahmekontingent: Ein begrenzter Anteil des Neugeschäfts durfte diese Grenzen überschreiten. Die Wirkung war deutlich messbar - und ebenso deutlich war die Kritik, vor allem von Kaufinteressenten, die an der Eigenmittelhürde scheiterten.
Was seit 1. Juli 2025 gilt
Die Verordnung wurde nicht verlängert. An ihre Stelle traten zwei Instrumente ohne Verordnungscharakter: eine Leitlinie des Finanzmarktstabilitätsgremiums und ein Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht zur soliden Vergabe privater Wohnimmobilienkredite vom 26. Juni 2025. Inhaltlich führen beide die bekannten Kennzahlen fort: Beleihungsquote höchstens 90 Prozent, Schuldendienstquote maximal 40 Prozent, Laufzeit maximal 35 Jahre - ergänzt um ausreichende Ausnahmebestimmungen.
Der Unterschied liegt in der Verbindlichkeit. Die Aufsicht erwartet solide Vergabestandards und beobachtet sie, aber sie schreibt keine Quote mehr vor, deren Überschreitung sanktioniert wird. Die Einschätzung der Aufsicht zum Ende der Verordnung steht in der Mitteilung zum Auslaufen der KIM-V; die aktuellen Rahmenbedingungen fasst die FMA unter Wohnimmobilienkredite zusammen, die Nationalbank ordnet die Entwicklung im Beitrag zu privaten Wohnimmobilienkrediten ein.
Was das für Kreditnehmer praktisch bedeutet
Drei Konsequenzen sind relevant:
Erstens: Der Einzelfall zählt wieder mehr. Wo früher eine harte Grenze stand, entscheidet nun die Bank nach ihrer eigenen Risikopolitik. Wer knapp an einem Kriterium scheitert, aber bei den anderen deutlich besser liegt - etwa hohe Eigenmittel bei etwas längerer Laufzeit -, hat eine reelle Chance, die es zuvor nicht gab.
Zweitens: Die Unterschiede zwischen Banken werden größer. Interne Modelle, EDV-Systeme und Genehmigungsprozesse wurden über Jahre auf die KIM-Kennzahlen ausgerichtet; manche Institute halten daran fest, andere nutzen den Spielraum. Ein zweites oder drittes Angebot einzuholen, ist deshalb wieder wertvoller geworden.
Drittens: An der Rechenlogik ändert sich nichts. Die 40-Prozent-Grenze bei der Rate ist keine Schikane der Aufsicht, sondern eine Vorsichtsregel: Sie schützt davor, dass Zinsanpassungen, ein Einkommensausfall oder gestiegene Betriebskosten den Haushalt kippen. Wer sie überschreitet, sollte gute Gründe haben - nicht nur eine Bank, die zustimmt.
Die drei Kennzahlen in der Praxis
Ein Rechenbeispiel für ein Objekt um 400.000 Euro:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 Euro |
| Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragung, Vertrag, ggf. Makler) | rund 40.000 bis 50.000 Euro |
| Gesamtaufwand | rund 440.000 bis 450.000 Euro |
| Maximaler Kredit bei 90 Prozent Beleihungsquote | 360.000 Euro |
| Erforderliche Eigenmittel | rund 80.000 bis 90.000 Euro |
Die Schuldendienstquote prüft die zweite Seite: Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von 4.000 Euro liegt die Obergrenze für sämtliche Kreditraten bei 1.600 Euro - inklusive bestehender Kredite, Leasingraten und Kontoüberziehungen. Und die Laufzeitregel bedeutet, dass ein 40-jähriger Kreditnehmer den Kredit bis etwa zum 75. Lebensjahr getilgt haben soll, in der Praxis eher bis zum Pensionsantritt. Wie sich Eigenmittelbedarf und Kredithöhe zusammensetzen, zeigt der Ratgeber zu Eigenkapital und Kreditbedarf, die Nebenkostenseite der Beitrag zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf.
Was als Eigenmittel zählt
Nicht nur das Sparbuch. Anerkannt werden in der Regel:
- Bankguthaben, Bausparverträge, Wertpapiere und Lebensversicherungen mit Rückkaufswert
- ein bereits vorhandenes, unbelastetes Grundstück - beim Hausbau oft der größte Einzelposten
- Schenkungen oder Darlehen aus der Familie, sofern sie dokumentiert und in der Haushaltsrechnung berücksichtigt sind
- Eigenleistung beim Bau, allerdings nur in dem Umfang, den die Bank anerkennt und den man realistisch erbringen kann - dazu der Ratgeber zur Muskelhypothek
Nicht als Eigenmittel gelten Beträge, die selbst über einen Konsumkredit finanziert werden - sie erhöhen die Schuldendienstquote und werden in der Haushaltsrechnung erfasst.
Was Banken außerdem prüfen
Die drei Kennzahlen sind nur ein Teil der Kreditentscheidung. Dazu kommen:
- Die Haushaltsrechnung: Einnahmen abzüglich fixer Ausgaben und eines Pauschalbetrags für den Lebensunterhalt. Hier scheitern Finanzierungen häufiger als an der Beleihungsquote.
- Ein Zinspuffer: Bei variabler Verzinsung wird geprüft, ob die Rate auch bei deutlich höheren Zinsen tragbar bleibt. Welche Rolle Fixzins und variable Verzinsung spielen, behandelt der Beitrag zu Zinsen und Kreditvergleich.
- Die Bonität samt Auskunfteien-Einträgen und die Sicherheit selbst: Lage, Zustand und Verwertbarkeit der Immobilie bestimmen den Schätzwert - und damit die Beleihungsquote.
Ein praktischer Hinweis zum Ablauf: Der Schätzwert der Bank, nicht der Kaufpreis, ist die Bezugsgröße der Beleihungsquote. Liegt er unter dem vereinbarten Preis, steigt der Eigenmittelbedarf - ein Punkt, der vor der Vertragsunterzeichnung geklärt gehört. Die Gesamtstruktur einer Finanzierung erklärt der Ratgeber zur Baufinanzierung in Österreich.
Wenn die Finanzierung knapp ist: fünf Stellschrauben
Scheitert die Rechnung an einer der Kennzahlen, gibt es fünf Ansatzpunkte - in dieser Reihenfolge sinnvoll:
- Eigenmittel erhöhen: Der wirksamste Hebel, weil er gleich zwei Kennzahlen verbessert - die Beleihungsquote sinkt und mit dem kleineren Kredit auch die Rate. Auch dokumentierte Zuwendungen aus der Familie zählen.
- Bestehende Kleinkredite ablösen: Leasingraten, Konsumkredite und Kontoüberziehungen gehen voll in die Schuldendienstquote ein. Wer sie vor dem Antrag tilgt, gewinnt oft mehr Spielraum als durch eine längere Laufzeit.
- Landesförderung einbeziehen: Wohnbauförderungsdarlehen der Bundesländer sind zinsgünstig und verbessern die Gesamtrate. Sie haben aber eigene Voraussetzungen und Fristen - Details im Überblick zu den Förderungen für Einfamilienhäuser.
- Objekt oder Ausbaustufe anpassen: Ein kleineres Objekt, ein späterer Kellerausbau oder ein reduziertes Ausstattungsniveau verändern die Rechnung deutlicher als jede Verhandlung über ein Zehntelprozent Zinsen.
- Laufzeit verlängern: Möglich, aber der schwächste Hebel - die Rate sinkt nur noch wenig, die Zinskosten steigen über die Gesamtlaufzeit deutlich.
Was dagegen nicht funktioniert: Nebenkosten über einen Konsumkredit finanzieren, um die Eigenmittel künstlich zu erhöhen. Das erhöht die Schuldendienstquote und wird in der Haushaltsrechnung sichtbar.
Häufig gestellte Fragen zur KIM-Verordnung
Gilt die KIM-Verordnung noch?
Nein. Die KIM-V ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. An ihre Stelle traten eine Leitlinie des Finanzmarktstabilitätsgremiums und ein FMA-Rundschreiben zur soliden Vergabe privater Wohnimmobilienkredite vom 26. Juni 2025. Beide führen dieselben Kennzahlen fort, sind aber keine Verordnung mit sanktionierten Quoten.
Braucht man jetzt weniger Eigenkapital?
In der Regel nicht. Die Erwartung an die Beleihungsquote liegt weiterhin bei höchstens 90 Prozent des Immobilienwerts, und weil die Kaufnebenkosten nicht mitfinanziert werden, entspricht das rund 20 Prozent Eigenmitteln vom Gesamtaufwand. Einzelfälle mit weniger Eigenkapital sind aber wieder eher möglich, wenn andere Kriterien deutlich besser erfüllt sind.
Wie hoch darf die Kreditrate im Verhältnis zum Einkommen sein?
Als Richtwert gilt weiterhin eine Schuldendienstquote von maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens. Bei 4.000 Euro Haushaltsnettoeinkommen entspricht das 1.600 Euro für sämtliche Kreditraten, inklusive bestehender Kredite und Leasingverträge. Die Grenze schützt davor, dass Zinsanpassungen oder Einkommensausfälle den Haushalt überfordern.
Wie lange darf ein Wohnkredit laufen?
Der Richtwert liegt bei maximal 35 Jahren. Dahinter steht der Gedanke, dass der Kredit vor dem Pensionsantritt getilgt sein soll, weil das Einkommen dann sinkt. Längere Laufzeiten sind seit dem Auslaufen der Verordnung im Einzelfall wieder eher darstellbar, erhöhen aber die Zinskosten über die Gesamtlaufzeit erheblich.
Halten sich die Banken noch an die alten Kriterien?
Überwiegend ja. Im Dezember 2025 erfüllten 81 Prozent der neu vergebenen Wohnkredite die Kriterien, im Juni 2025 waren es 86 Prozent - gegenüber 14 Prozent im Jahr 2020. Die internen Prozesse der Institute sind auf diese Kennzahlen ausgerichtet. Die Unterschiede zwischen den Banken sind aber wieder größer geworden, weshalb sich mehrere Angebote lohnen.
Was zählt als Eigenmittel?
Bankguthaben, Bausparverträge, Wertpapiere, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert, ein unbelastetes Grundstück sowie dokumentierte Schenkungen oder Familiendarlehen. Auch anerkannte Eigenleistung beim Bau zählt anteilig. Nicht als Eigenmittel gelten Beträge, die selbst über einen Konsumkredit finanziert werden - sie belasten zusätzlich die Schuldendienstquote.
Warum verlangt die Bank mehr Eigenmittel als erwartet?
Weil die Beleihungsquote nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den Schätzwert der Bank bezogen wird. Liegt dieser unter dem vereinbarten Kaufpreis, steigt der erforderliche Eigenmittelanteil entsprechend. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die grundsätzlich aus Eigenmitteln zu tragen sind. Beides sollte vor der Vertragsunterzeichnung geklärt sein.