Die Faustregel „20 Prozent Eigenmittel" führt fast jeden in die Irre, der zum ersten Mal rechnet. Sie meint 20 Prozent des Kaufpreises - die Nebenkosten kommen obendrauf, und die finanziert keine Bank mit. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind deshalb nicht 80.000 Euro nötig, sondern rund 120.000.
Der Unterschied von 40.000 Euro ist der häufigste Grund, warum eine Finanzierung im Bankgespräch scheitert, obwohl der Kunde vorher sauber gerechnet zu haben glaubte.
Die vollständige Rechnung
| Position | bei 400.000 Euro Kaufpreis | finanzierbar? |
|---|---|---|
| Anzahlung, rund 20 % | 80.000 Euro | nein, Eigenmittel |
| Grunderwerbsteuer 3,5 % | 14.000 Euro | nein |
| Eintragungsgebühr 1,1 % | 4.400 Euro | nein |
| Vertragserrichtung, rund 1,5 % | 6.000 Euro | nein |
| Maklerprovision 3 % plus USt | 14.400 Euro | nein |
| Pfandrechtseintragung 1,2 % vom Kredit | 3.840 Euro | nein |
| Eigenmittelbedarf gesamt | rund 122.600 Euro |
Ohne Makler sinkt der Bedarf auf rund 108.000 Euro. Die einzelnen Positionen sind im Beitrag zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf aufgeschlüsselt.
Warum Nebenkosten nicht mitfinanziert werden
Der Grund ist nicht Schikane, sondern Verwertbarkeit. Die Bank besichert den Kredit mit der Liegenschaft. Eine bezahlte Grunderwerbsteuer erhöht deren Wert nicht - im Verwertungsfall bekommt die Bank dafür nichts zurück. Deshalb rechnet sie Nebenkosten dem Eigenmittelbedarf zu und nicht dem finanzierbaren Betrag.
Daraus folgt auch, warum die Beleihungsquote so wichtig ist: Sie misst den Kredit am Objektwert, nicht an den Gesamtkosten. Ein Kredit von 320.000 Euro auf ein Objekt im Wert von 400.000 Euro ergibt 80 Prozent Beleihung - unabhängig davon, wie hoch die Nebenkosten waren.
Was als Eigenmittel zählt
| Quelle | Anrechnung | Zu beachten |
|---|---|---|
| Spar- und Bausparguthaben | voll | Bindungsfristen prüfen |
| Wertpapiere und Fondsanteile | meist mit Abschlag | Kursrisiko bis zum Verkauf |
| Lebensversicherung | mit dem Rückkaufswert | Rückkauf ist oft verlustreich |
| vorhandenes Grundstück | mit dem Verkehrswert | häufig der größte Posten |
| Schenkung der Eltern | voll | ab 50.000 Euro meldepflichtig |
| Eigenleistung | begrenzt | nur nachvollziehbar geplante Gewerke |
Zwei Punkte lohnen einen genaueren Blick. Ein bereits vorhandenes Grundstück ist in der Praxis oft der entscheidende Hebel - es wird mit seinem Verkehrswert angerechnet und kann die Beleihungsquote im Alleingang unter die kritische Schwelle drücken. Und eine Geldschenkung der Eltern ist zwar steuerfrei, ab 50.000 Euro unter Angehörigen innerhalb eines Jahres aber binnen drei Monaten meldepflichtig - die Bedingungen erläutert die Wirtschaftskammer; Näheres im Beitrag zu Erbschaft und Schenkung.
Eigenleistung wird nur anerkannt, wenn sie realistisch geplant und belegbar ist. Banken rechnen sie vorsichtig an, weil unfertige Eigenleistung im Verwertungsfall wertlos ist. Was sie tatsächlich einspart, behandelt der Beitrag zur Muskelhypothek.
Die drei Kennzahlen der Bank
Seit dem Ende der verbindlichen Verordnung prüfen Banken weiterhin nach denselben Größen, dürfen im begründeten Einzelfall aber abweichen:
- Beleihungsquote höchstens 90 Prozent - der Kredit im Verhältnis zum Objektwert.
- Schuldendienstquote höchstens 40 Prozent - alle Kreditraten zusammen im Verhältnis zum Netto-Haushaltseinkommen.
- Laufzeit höchstens 35 Jahre.
Die zweite Kennzahl wird am häufigsten unterschätzt: Sie umfasst sämtliche laufenden Kredite, auch Leasingraten und Konsumkredite. Wer vor dem Bankgespräch einen Autokredit ablöst, verbessert seine Quote unmittelbar. Details zur geänderten Rechtslage stehen im Beitrag zur ausgelaufenen KIM-Verordnung.
Eigenmittel aufbauen
Wer die Lücke schließen muss, hat vier realistische Wege. Der erste ist Zeit: Ein Bausparvertrag oder ein Sparplan über einige Jahre baut planbar auf, und die Bausparprämie ist ein Zuschuss, den es sonst nirgends gibt - dazu der Beitrag zum Bausparen.
Der zweite ist die Landesförderung: Ein zinsgünstiges Landesdarlehen senkt zwar nicht den Eigenmittelbedarf, aber die monatliche Belastung und damit die Schuldendienstquote - siehe die Förderungen für Einfamilienhäuser. Der dritte ist die Familie, mit der genannten Meldepflicht. Der vierte ist das günstigere Objekt: Zehn Prozent weniger Kaufpreis senken den Eigenmittelbedarf um mehr als zehn Prozent, weil die Nebenkosten proportional mitsinken.
Was nicht funktioniert, ist der Konsumkredit als Eigenmittelersatz. Banken erkennen ihn nicht als Eigenmittel an, und er verschlechtert zugleich die Schuldendienstquote - er wirkt also doppelt gegen die Finanzierung. Den Gesamtrahmen behandelt der Beitrag zur Baufinanzierung.
Häufig gestellte Fragen zu Eigenkapital und Kreditbedarf
Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Hauskauf?
Rund 20 Prozent des Kaufpreises als Anzahlung plus die vollständigen Nebenkosten, die keine Bank mitfinanziert. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das mit Makler rund 122.600 Euro, ohne Makler etwa 108.000 Euro. Die verbreitete Faustregel „20 Prozent" meint nur die Anzahlung und führt deshalb regelmäßig zu einer Unterdeckung.
Warum finanziert die Bank die Nebenkosten nicht mit?
Weil sie keinen verwertbaren Gegenwert schaffen. Die Bank besichert den Kredit mit der Liegenschaft; eine bezahlte Grunderwerbsteuer erhöht deren Wert nicht und bringt im Verwertungsfall nichts zurück. Deshalb zählen Nebenkosten zum Eigenmittelbedarf und nicht zum finanzierbaren Betrag.
Zählt ein vorhandenes Grundstück als Eigenkapital?
Ja, mit seinem Verkehrswert. In der Praxis ist das oft der entscheidende Hebel: Ein geerbtes oder geschenktes Grundstück kann die Beleihungsquote im Alleingang unter die kritische Schwelle drücken und damit sowohl die Kreditzusage als auch den Zinssatz verbessern.
Kann ich Eigenkapital durch einen Kredit ersetzen?
Nein. Ein Konsumkredit wird nicht als Eigenmittel anerkannt und verschlechtert zugleich die Schuldendienstquote, weil seine Rate mitgerechnet wird. Er wirkt damit doppelt gegen die Finanzierung. Wer vor dem Bankgespräch bestehende Kredite ablöst, verbessert seine Quote dagegen unmittelbar.
Was ist die Schuldendienstquote?
Das Verhältnis aller laufenden Kreditraten zum Netto-Haushaltseinkommen. Der Richtwert liegt bei höchstens 40 Prozent. Aktuelle Durchschnittskonditionen für Wohnbaukredite veröffentlicht die Oesterreichischen Nationalbank monatlich. Wichtig: Sie umfasst sämtliche Verbindlichkeiten, also auch Leasingraten und Konsumkredite - nicht nur die geplante Immobilienrate.
Muss ich eine Schenkung der Eltern melden?
Steuer fällt keine an, eine Anzeige nach § 121a BAO aber schon: ab 50.000 Euro unter Angehörigen innerhalb eines Jahres, binnen drei Monaten ab dem Erwerb. Bei einem Zuschuss zum Hausbau ist diese Grenze schnell erreicht, und die Unterlassung kann eine Finanzstrafe nach sich ziehen.
Wird Eigenleistung als Eigenkapital angerechnet?
Nur begrenzt und nur, wenn sie realistisch geplant und nachvollziehbar belegt ist. Banken rechnen vorsichtig, weil unfertige Eigenleistung im Verwertungsfall wertlos ist. Anerkannt werden meist einzelne, klar abgrenzbare Gewerke wie Malerarbeiten oder Bodenverlegung, nicht pauschale Schätzungen.