Bauherrenmodell in Österreich: Steuervorteile, Risiken, großes und kleines Modell

Beim Bauherrenmodell finanzieren mehrere Anleger gemeinsam die Sanierung eines Altbaus oder den Neubau eines Mietshauses, mit Wohnbauförderung und langfristiger Vermietung. Der Kern ist steuerlich: Die Herstellungskosten dürfen über 15 Jahre abgesetzt werden statt wie sonst über rund 67. Die Verluste der ersten Jahre senken die Einkommensteuer auf andere Einkünfte.

Das macht das Modell vor allem für Gutverdienende interessant und für alle anderen oft weniger, als die Prospekte versprechen. Es bindet Kapital über Jahrzehnte, die Mieten sind gedeckelt, und ob am Ende ein Überschuss bleibt, entscheidet das Finanzamt nach einer Prognose, die mehr als 30 Jahre umfassen kann.

Wie das Bauherrenmodell funktioniert

Ein Initiator sucht ein Objekt, meist einen sanierungsbedürftigen Altbau in einer Stadt, plant die Sanierung und beantragt die Wohnbauförderung des Landes. Die Anleger bringen Eigenkapital ein, der Rest wird über Bankkredite und Förderdarlehen finanziert. Das Land zahlt häufig Annuitätenzuschüsse, also Zuschüsse zur Kreditrückzahlung. Nach der Sanierung wird das Haus vermietet, die Mieten fließen in die Tilgung.

Damit das Steuerprivileg greift, müssen die Anleger selbst Bauherren sein und nicht bloß fertige Wohnungen kaufen. Die Finanzverwaltung und der Verwaltungsgerichtshof legen dafür drei Kriterien an, wie sie etwa eine Entscheidung des Unabhängigen Finanzsenats zusammenfasst:

• Einfluss auf die bauliche Gestaltung, der über geringfügige Planänderungen oder Ausstattungswünsche hinausgeht.
• Baurisiko: Die Bauherren sind den ausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet, erteilen die Aufträge im eigenen Namen und treten gegenüber der Baubehörde als Bauwerber auf.
• Finanzielles Risiko: Sie zahlen keinen Fixpreis, sondern tragen auch Kostensteigerungen und können Rechnungslegung verlangen.

Das ist keine Formalie. Wer als Bauherr gilt, zahlt zudem die Grunderwerbsteuer nur vom Kaufpreis für Grundstück oder Altobjekt und nicht von den Bau- und Sanierungskosten. Fehlt die Bauherreneigenschaft, entfallen die Vorteile, auf denen die ganze Kalkulation beruht.

Großes und kleines Bauherrenmodell

In der Praxis haben sich zwei Formen herausgebildet, die sich in Risiko und Steuerwirkung deutlich unterscheiden. Das Wirtschaftsmagazin trend beschreibt sie so:

Die letzte Zeile gilt für Vermietungen, deren Beobachtungszeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt. Die Werte wurden mit der Änderung der Liebhabereiverordnung im BGBl. II Nr. 89/2024 um jeweils fünf Jahre verlängert. Viele Ratgeber und Prospekte nennen noch die alten 20 beziehungsweise 25 Jahre.

Die Steuervorteile im Detail

Fünfzehntelabsetzung. Nach § 28 Abs. 3 EStG darf Herstellungsaufwand auf Antrag gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden, wenn für die Sanierung eine Förderungszusage nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder den Sanierungsgesetzen der Länder vorliegt. Dasselbe gilt für Aufwendungen nach dem Denkmalschutzgesetz und für bestimmte Arbeiten nach dem Mietrechtsgesetz. Ohne diese Begünstigung wird ein vermietetes Gebäude mit 1,5 Prozent im Jahr abgeschrieben, also über rund 67 Jahre.

Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Größenordnung. Entfallen auf einen Anleger 150.000 Euro Herstellungsaufwand, ergibt sich:

Die Differenz ist kein Geschenk, sondern eine Verschiebung: Was in den ersten 15 Jahren abgesetzt wird, fehlt danach. Der Vorteil liegt im Zeitwert des Geldes und darin, dass die Verluste in Jahren mit hohem Einkommen anfallen. Wer nur mit 30 Prozent oder weniger besteuert wird, hat einen deutlich kleineren Vorteil. Das Beispiel rechnet nur die Absetzung, Zinsen, Mieteinnahmen und Nebenkosten verändern das Ergebnis.

Anfangsverluste. Kosten für Konzeption, Steuerberatung und Finanzierung entstehen vor der ersten Mieteinnahme und erhöhen die Verluste der Anfangsjahre zusätzlich.

Vorsteuer. Wird zu Wohnzwecken umsatzsteuerpflichtig vermietet, mit 10 Prozent auf die Miete, können die Anleger die Vorsteuer aus den Baukosten geltend machen. Voraussetzung ist, dass die Vermietung als Einkunftsquelle anerkannt wird.

Ein Überblick über die übrigen Steuerfragen rund um Immobilien steht im Beitrag zu den steuerlichen Aspekten beim Hausbau, die Besteuerung eines späteren Verkaufs im Beitrag zur Immobilienertragsteuer.

Die Liebhaberei-Falle

Alle Verluste werden nur anerkannt, wenn die Vermietung über einen absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss erwarten lässt, also mehr Einnahmen als Ausgaben über die ganze Laufzeit. Gelingt das nicht, wertet das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei. Dann werden die Verluste rückwirkend nicht anerkannt, und auch die Vorsteuer kann verloren gehen.

Den Nachweis führt eine Prognoserechnung, die das Finanzamt bei Verlusten anfordert. Sie scheitert typischerweise an drei Dingen: zu optimistischen Mietannahmen, Leerstand und steigenden Zinsen. Bei einem Modell, das mit variablen Zinsen kalkuliert wurde, kann ein Zinsanstieg die ganze Prognose kippen. Wer einsteigt, sollte die Prognoserechnung des Initiators deshalb mit höheren Zinsen und niedrigeren Mieten nachrechnen lassen, als dort angesetzt sind.

Seit 2024 gibt es eine Erleichterung: Die Liebhabereiverordnung schließt Wertänderungen von Grund und Boden nicht mehr ausdrücklich aus der Gesamtüberschussrechnung aus, und die Zeiträume wurden verlängert. Das ändert nichts daran, dass eine nachvollziehbare Prognose vorliegen muss.

Risiken, die in keinem Prospekt vorne stehen

• Lange Bindung. Wer mit hohem Kreditanteil einsteigt, sollte laut trend mit 20 bis 25 Jahren Haltedauer rechnen. Ein Zweitmarkt für Anteile ist klein, oft hat der Initiator ein Vorkaufsrecht.
• Vorzeitiger Verkauf. Bei einem entgeltlichen Verkauf kann der Käufer die restlichen Fünfzehntelbeträge nicht fortführen, nur bei Schenkung oder Erbschaft geht das (§ 28 Abs. 3 EStG). Bei einem Verkauf mit Gewinn kann laut trend zudem der Annuitätenzuschuss wegfallen und ein offenes Landesdarlehen sofort fällig werden.
• Gedeckelte Mieten. Die Wohnbauförderung bindet die Mieten an Obergrenzen. Das ist der Preis für die Förderung und begrenzt die Einnahmen über die ganze Förderdauer.
• Bau- und Kostenrisiko. Beim großen Bauherrenmodell tragen die Anleger Kostensteigerungen und Verzögerungen mit. Das ist die Voraussetzung für die Bauherreneigenschaft und damit nicht wegzuverhandeln.
• Nachschüsse und Haftung. Vor der Unterschrift prüfen, ob Nachschusspflichten vereinbart sind und ob die Haftung auf den eigenen Anteil begrenzt ist. Bei gemeinsamen Krediten aller Anleger kann einer für den Ausfall eines anderen einstehen müssen.
• Abhängigkeit vom Initiator. Planung, Verwaltung und Vermietung liegen meist in einer Hand. Deren Kosten und Interessen fließen in die Kalkulation ein, die der Anleger zu prüfen hat.

Für wen sich das Bauherrenmodell eignet

Die Steuerwirkung hängt am Grenzsteuersatz. Nach den im trend zitierten Steuerberatern beginnt das Modell erst bei Einkommen in den oberen Progressionsstufen seinen Vorteil auszuspielen. Wer weniger verdient, trägt dieselben Risiken für einen kleineren Steuereffekt.

Gut passt das Modell zu Anlegern, die

• über Jahre hohe Einkünfte erwarten, gegen die die Anfangsverluste verrechnet werden können,
• das eingesetzte Kapital 20 Jahre und länger nicht brauchen,
• Prospekt, Prognoserechnung und Verträge von einem unabhängigen Steuerberater prüfen lassen, der nicht vom Initiator bezahlt wird.

Die naheliegende Alternative ist die Vorsorgewohnung: eine konkrete Wohnung, selbst vermietet, mit marktüblicher Miete, aber ohne beschleunigte Absetzung. Der Unterschied liegt also zwischen höherem Steuervorteil mit gedeckelter Miete und höherer Miete mit normaler Abschreibung. Welche Kreditkonditionen eine Immobilienfinanzierung derzeit kostet, zeigt der Beitrag zum Kreditvergleich für Immobilien.

Ob ein konkretes Modell trägt, hängt am eigenen Einkommen, an der Finanzierung und an den Vertragsdetails. Das klärt nur eine individuelle Steuerberatung.

Häufig gestellte Fragen zum Bauherrenmodell