Ein Baukonto ist kein Sparkonto und kein normales Girokonto, sondern ein kurzfristiger Kreditrahmen für die Bauphase. Sie zahlen Zinsen nur für den Betrag, den Sie tatsächlich ausgenutzt haben - nicht für den gesamten Rahmen. Genau darin liegt sein Nutzen, und genau dort liegt auch die Falle: Was während der Bauzeit an Zinsen anfällt, taucht in keiner Tilgungsrechnung auf und fehlt in fast jeder Kalkulation.
Bei einem Bauvorhaben, das sich um ein halbes Jahr verzögert, sind das schnell mehrere tausend Euro, die niemand eingeplant hat.
Was ein Baukonto ist
Technisch ein Kontokorrentkredit: ein eingeräumter Rahmen, über den Sie flexibel verfügen. Handwerkerrechnungen, Materiallieferungen und Anzahlungen laufen darüber, und Sie ziehen nur, was gerade gebraucht wird. Verzinst wird die tatsächliche Ausnutzung, meist variabel und tagesgenau.
Der zweite Zweck ist die Nachweisführung. Bank und Förderstelle wollen sehen, wofür das Geld verwendet wurde. Läuft alles über ein eigenes Konto, ist der Nachweis eine Kontoauszugsliste statt einer Rekonstruktion aus dem privaten Zahlungsverkehr. Wer Bauausgaben über das Haushaltskonto abwickelt, schafft sich diese Arbeit selbst.
| Merkmal | Baukonto | Immobilienkredit |
|---|---|---|
| Zweck | Zwischenfinanzierung der Bauphase | langfristige Finanzierung |
| Verzinsung | nur auf die Ausnutzung, meist variabel | auf die volle Summe, fix oder variabel |
| Rückzahlung | keine Tilgung während der Bauzeit | Annuität ab Auszahlung |
| Laufzeit | Bauphase, meist ein bis zwei Jahre | bis 35 Jahre |
| Besicherung | meist über dieselbe Hypothek | Pfandrecht im Grundbuch |
Auszahlung nach Baufortschritt
Banken stellen den Rahmen nicht in einer Summe zur Verfügung, sondern geben ihn nach Baufortschritt frei. Der Grund ist die Besicherung: Solange nur das Fundament steht, ist die Liegenschaft weniger wert als nach dem Rohbau - der freigegebene Betrag orientiert sich am jeweils erreichten Wert.
Feste Prozentstufen gibt es dabei nicht; die Freigabe erfolgt gegen Nachweis. Üblich sind Rechnungen der ausführenden Firmen, Fotos, Baufortschrittsbestätigungen des Bauleiters oder eine Begutachtung durch einen Sachverständigen der Bank. Klären Sie vor Vertragsabschluss, welche Nachweise verlangt werden und wie lange die Bearbeitung dauert - eine Freigabe, die zwei Wochen braucht, kann einen Zahlungstermin sprengen.
Was ein Baukonto kostet
- Sollzinsen auf die Ausnutzung - der Hauptposten, meist variabel und tagesgenau berechnet.
- Kontoführungsgebühr - laufend, oft verhandelbar.
- Bereitstellungsentgelt - für den eingeräumten, aber nicht ausgenutzten Rahmen. Nicht jede Bank verlangt es; fragen Sie ausdrücklich danach.
- Bearbeitungsentgelt - einmalig bei Einräumung.
Die Zinsen der Bauzeit sind reine Kosten: Sie tilgen nichts. Deshalb lohnt es sich, den Rahmen nicht größer zu wählen als nötig und Abrufe zeitlich eng an die Zahlungstermine zu legen. Wer eine Rechnung zehn Tage vor Fälligkeit begleicht, zahlt zehn Tage Zinsen ohne Gegenwert. Wie sich Angebote sauber vergleichen lassen, behandelt der Beitrag zu Zinsen und Kreditvergleich.
Der Wechsel in die Langfristfinanzierung
Nach Fertigstellung wird der ausgenutzte Betrag in den langfristigen Immobilienkredit übergeführt - die sogenannte Ausfinanzierung. Ab diesem Zeitpunkt läuft die Annuität mit Zins und Tilgung.
Zwei Punkte gehören vorher geklärt. Erstens: Zu welchen Konditionen erfolgt die Umwandlung? Wird der Zinssatz erst bei der Ausfinanzierung festgelegt, tragen Sie das Zinsrisiko der gesamten Bauzeit. Zweitens: Bis wann muss ausfinanziert werden? Verstreicht die Frist, weil sich der Bau verzögert, kann die Bank den Rahmen fällig stellen oder teurer verlängern. Beides gehört in den Vertrag, nicht ins Vertrauen. Welche Rechte Ihnen bei Immobilienkrediten zustehen, fasst das Portal Konsumentenfragen des Sozialministeriums zusammen.
Baukonto und Landesförderung
Landesförderungen verlangen Verwendungsnachweise, oft für bestimmte Gewerke oder energetische Maßnahmen. Ein getrenntes Baukonto macht diesen Nachweis einfach. Wichtiger noch ist die Reihenfolge: In fast allen Bundesländern muss der Förderantrag vor Baubeginn gestellt werden - wer zuerst baut und dann beantragt, verliert den Anspruch. Die Konditionen der Länder behandelt der Beitrag zu den Förderungen für Einfamilienhäuser.
Ein Detail mit Ablaufdatum
Wird zur Absicherung eine Rangordnung im Grundbuch angemerkt - etwa für die beabsichtigte Verpfändung -, gilt diese Anmerkung nur ein Jahr ab Eintragung. Verzögert sich das Projekt, muss sie rechtzeitig erneuert werden. Das ist ein klassischer Stolperstein bei Bauvorhaben, die länger dauern als geplant, und er fällt meist erst auf, wenn es eng wird.
Häufige Fehler
Der teuerste ist der zu große Rahmen bei gleichzeitig zu frühem Abruf: Beides erzeugt Zinsen ohne Gegenwert. Der zweithäufigste ist die fehlende Trennung - laufen private und Bauausgaben über dasselbe Konto, wird jeder Nachweis zur Suchaktion. Und der folgenschwerste ist die ungeklärte Ausfinanzierung: Wer die Konditionen der Umwandlung nicht schriftlich hat, verhandelt sie am Ende der Bauzeit aus einer schwachen Position. Den Gesamtrahmen der Finanzierung behandelt der Beitrag zur Baufinanzierung.
Häufig gestellte Fragen zum Baukonto
Was ist ein Baukonto?
Ein kurzfristiger Kreditrahmen für die Bauphase, technisch ein Kontokorrentkredit. Sie verfügen flexibel über den Rahmen und zahlen Zinsen nur für die tatsächliche Ausnutzung, meist variabel und tagesgenau. Getilgt wird während der Bauzeit nicht - das beginnt erst mit der Ausfinanzierung nach Fertigstellung.
Brauche ich für den Hausbau zwingend ein Baukonto?
Vorgeschrieben ist es nicht, in der Praxis aber Standard, sobald mit Krediten und Förderungen gebaut wird. Bank und Förderstelle verlangen Verwendungsnachweise, und die sind aus einem getrennten Konto in Minuten erbracht statt aus dem privaten Zahlungsverkehr rekonstruiert.
Nach welchen Stufen wird ausgezahlt?
Feste Prozentstufen gibt es nicht. Die Bank gibt Beträge nach Baufortschritt frei, gegen Nachweis: Rechnungen, Fotos, Baufortschrittsbestätigungen oder eine Begutachtung durch einen Sachverständigen. Klären Sie vorab, welche Nachweise verlangt werden und wie lange die Bearbeitung dauert.
Was kostet ein Baukonto?
Sollzinsen auf die Ausnutzung als Hauptposten, dazu Kontoführung, ein einmaliges Bearbeitungsentgelt und je nach Institut ein Bereitstellungsentgelt für den nicht ausgenutzten Rahmen. Die Zinsen der Bauzeit tilgen nichts - sie sind reine Kosten und fehlen in fast jeder Kalkulation.
Was passiert nach der Fertigstellung?
Der ausgenutzte Betrag wird in den langfristigen Immobilienkredit übergeführt, die Ausfinanzierung. Ab dann läuft die Annuität mit Zins und Tilgung. Klären Sie vorher schriftlich, zu welchen Konditionen und bis wann umgewandelt werden muss - sonst tragen Sie das Zinsrisiko der gesamten Bauzeit.
Wie halte ich die Bauzeitzinsen niedrig?
Den Rahmen nicht größer wählen als nötig und Abrufe eng an die Zahlungstermine legen. Wer eine Rechnung zehn Tage vor Fälligkeit begleicht, zahlt zehn Tage Zinsen ohne Gegenwert. Bei Verzögerungen summiert sich das: Ein halbes Jahr Bauverzug kostet mehrere tausend Euro an reinen Zwischenzinsen.
Wie lange gilt eine Rangordnungsanmerkung im Grundbuch?
Ein Jahr ab Eintragung. Verzögert sich das Bauvorhaben, muss die Anmerkung rechtzeitig erneuert werden. Das fällt meist erst auf, wenn es eng wird - deshalb gehört das Ablaufdatum in den Terminplan des Projekts.