Bebaubarer Grund kostete in Österreich 2025 im Mittel 135 Euro je Quadratmeter. Zehn Jahre davor waren es 72 Euro. Der Sprung passierte allerdings nicht gleichmäßig: Bis 2021 lag der Wert praktisch unverändert zwischen 70 und 74 Euro, erst danach ging es in vier Jahren um 82 Prozent nach oben.
Diese Zahlen stammen aus der Auswertung tatsächlicher Kaufverträge durch Statistik Austria und sind damit die belastbarste Grundlage, die es für den österreichischen Markt gibt. Wer auf Immobilienportalen recherchiert, sieht deutlich höhere Werte - dort werden Angebotspreise ausgewertet, also das, was Verkäufer verlangen, nicht das, was am Ende im Kaufvertrag steht.
Was Baugrund in den Bundesländern kostet
Die Spanne zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland beträgt mehr als das Achtfache:
| Bundesland | 2015 | 2021 | 2025 | Veränderung seit 2015 |
|---|---|---|---|---|
| Vorarlberg | 248 EUR | 473 EUR | 640 EUR | +158 % |
| Wien | 489 EUR | 637 EUR | 799 EUR | +63 % |
| Tirol | 172 EUR | 218 EUR | 391 EUR | +127 % |
| Salzburg | 171 EUR | 222 EUR | 383 EUR | +124 % |
| Oberösterreich | 65 EUR | 84 EUR | 139 EUR | +114 % |
| Niederösterreich | 69 EUR | 64 EUR | 116 EUR | +68 % |
| Steiermark | 48 EUR | 54 EUR | 90 EUR | +88 % |
| Kärnten | 50 EUR | 62 EUR | 88 EUR | +76 % |
| Burgenland | 52 EUR | 51 EUR | 77 EUR | +48 % |
| Österreich | 72 EUR | 74 EUR | 135 EUR | +88 % |
Bemerkenswert ist die zweite Spalte. In Niederösterreich und im Burgenland lagen die Preise 2021 unter dem Wert von 2015, in der Steiermark und in Kärnten kaum darüber. Der Anstieg der letzten Jahre hat sich also fast vollständig zwischen 2022 und 2025 abgespielt - im selben Zeitraum, in dem die Zinsen stiegen und die Zahl der Transaktionen einbrach.
Das ist ein wichtiger Vorbehalt, auf den Statistik Austria selbst hinweist: Die starken Anstiege ab 2023 sind zum Teil auf eine veränderte Zusammensetzung der beobachteten Transaktionen seit der Zinswende zurückzuführen. Wenn in einer Phase hoher Zinsen vor allem noch gute Lagen gehandelt werden, steigt der Durchschnittspreis, ohne dass ein vergleichbares Grundstück teurer geworden wäre. Ein Teil des Zuwachses ist also Statistik, nicht Marktbewegung.
Warum der Landesschnitt für die Suche fast wertlos ist
Innerhalb eines Bundeslandes sind die Unterschiede größer als zwischen den Bundesländern. Einige Werte aus der Auswertung für 2025 machen das deutlich:
| Region | Preis je m² |
|---|---|
| Reith bei Kitzbühel (Tirol, Fünfjahresschnitt) | 2.742 EUR |
| Kitzbühel Stadt (Fünfjahresschnitt) | 2.617 EUR |
| Wien-Währing | 2.181 EUR |
| Lech (Vorarlberg, Fünfjahresschnitt) | 2.108 EUR |
| Wien-Döbling | 1.756 EUR |
| Stadt Salzburg | 1.345 EUR |
| Wiener Flächenbezirke | 670 - 856 EUR |
| Bezirk Tulln (Niederösterreich) | 238 EUR |
| Bezirk Zwettl (Niederösterreich) | 26 EUR |
| Bezirk Jennersdorf (Burgenland) | 21 EUR |
Zwischen Zwettl und Reith bei Kitzbühel liegt der Faktor 105. Die entscheidende Größe ist damit nicht das Bundesland, sondern die Entfernung zu einem Arbeitsmarkt oder zu einem Tourismusstandort. Niederösterreich hat mit 116 Euro einen Landesschnitt nahe dem österreichischen Wert, enthält aber sowohl den Speckgürtel um Wien als auch das Waldviertel - beides in derselben Zahl.
Zu beachten ist außerdem, was hinter Spitzenwerten steckt: In kleinen Gemeinden mit wenigen Transaktionen pro Jahr treiben einzelne teure Verkäufe den Durchschnitt nach oben. Statistik Austria rechnet deshalb mit dem geometrischen Mittel und weist für kleine Orte Fünfjahresschnitte aus.
Der Quadratmeterpreis ist die falsche Vergleichsgröße
Zwei Grundstücke, dieselbe Gemeinde, ähnlicher Gesamtpreis:
| Grundstück A | Grundstück B | |
|---|---|---|
| Fläche | 600 m² | 900 m² |
| Preis je m² | 180 EUR | 130 EUR |
| Kaufpreis | 108.000 EUR | 117.000 EUR |
| Bebauungsdichte | 0,4 | 0,2 |
| zulässige Geschossfläche | 240 m² | 180 m² |
| Preis je m² Geschossfläche | 450 EUR | 650 EUR |
Grundstück B ist pro Quadratmeter Grundfläche um 28 Prozent günstiger und pro Quadratmeter möglichem Haus um 44 Prozent teurer. Wer nach dem Quadratmeterpreis sucht, vergleicht die falsche Zahl. Maßgeblich ist, was der Bebauungsplan zulässt - Bebauungsdichte, Bauklasse, Abstandsflächen, zulässige Geschosszahl. Die Grundlagen dazu stehen im Beitrag zu Bebauungsdichte und Flächenwidmung.
Dieselbe Logik gilt für die Grundstücksform. Ein schmaler Streifen mit 18 m Breite lässt nach Abzug der seitlichen Abstandsflächen oft nur ein Haus mit 10 m Breite zu, unabhängig davon, wie viele Quadratmeter dahinter liegen.
Was den Preis eines konkreten Grundstücks bestimmt
Die Widmung. Nur gewidmetes Bauland darf bebaut werden. Bauerwartungsland und Grünland sind deutlich billiger, weil die Umwidmung weder garantiert noch terminierbar ist - sie liegt in der Hand der Gemeinde und kann Jahrzehnte dauern oder ausbleiben. Wer solche Flächen als Baugrund kalkuliert, kauft eine Hoffnung.
Der Aufschließungsgrad. Ein Preis von 90 Euro je Quadratmeter für ein unaufgeschlossenes Grundstück ist kein Schnäppchen gegenüber 130 Euro für ein aufgeschlossenes. Kanal, Wasser, Strom und die Zufahrt kosten je nach Entfernung fünfstellig, dazu kommen Anschlussgebühren der Gemeinde. Welche Posten anfallen, ist im Beitrag zu den Erschließungskosten aufgeschlüsselt.
Der Baugrund selbst. Hanglage, hoher Grundwasserstand, Altlasten oder eine geringe Tragfähigkeit verteuern das Fundament um Beträge, die den Grundstückspreis übersteigen können. Ein Bodengutachten vor dem Kauf kostet vier- statt fünfstellig und ist die günstigste Absicherung im ganzen Projekt.
Auflagen der Gemeinde. Viele Gemeinden vergeben Bauland nur mit Vertragsraumordnung - etwa mit Bauverpflichtung innerhalb weniger Jahre, mit Preisbindung oder mit einem Rückkaufsrecht. Solche Auflagen drücken den Preis, schränken aber die Verwertbarkeit ein.
Hochwasser- und Gefahrenzonen. Eine Lage in der roten oder gelben Zone verändert Bebaubarkeit, Auflagen und Versicherbarkeit. Worauf zu achten ist, beschreibt der Beitrag zum Hochwasserschutz.
Was zum Kaufpreis dazukommt
| Position | Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises |
| Grundbuchseintragungsgebühr | 1,1 % des Kaufpreises |
| Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung | 1 - 3 % plus USt |
| Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist | bis 3 % plus USt |
| Beglaubigungen, Grundbuchsauszüge, Barauslagen | einige hundert Euro |
Bei einem Grundstück um 120.000 Euro summiert sich das auf rund 8.000 bis 12.000 Euro. Kommt eine Finanzierung dazu, fällt für die Eintragung des Pfandrechts eine weitere Gebühr von 1,2 Prozent des Pfandbetrags an - berechnet nicht vom Kaufpreis, sondern von der eingetragenen Höchstbetragshypothek, die üblicherweise über der Kreditsumme liegt. Die Details zur Steuer stehen im Beitrag zur Grunderwerbsteuer, ein Überblick über alle Positionen im Beitrag zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf.
Wie viel vom Budget der Grund frisst
Für ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche sind derzeit rund 350.000 Euro reine Baukosten anzusetzen. Auf ein Grundstück von 600 Quadratmetern gerechnet, verschiebt sich das Verhältnis von Haus zu Grund je nach Bundesland vollständig:
| Bundesland | Grundstück 600 m² | Anteil an den Gesamtkosten |
|---|---|---|
| Burgenland | 46.200 EUR | 12 % |
| Steiermark | 54.000 EUR | 13 % |
| Niederösterreich | 69.600 EUR | 17 % |
| Oberösterreich | 83.400 EUR | 19 % |
| Salzburg | 229.800 EUR | 40 % |
| Tirol | 234.600 EUR | 40 % |
| Vorarlberg | 384.000 EUR | 52 % |
In Vorarlberg kostet der Grund im Landesschnitt mehr als das Haus darauf. Das erklärt, warum dort verdichtete Bauformen und kleine Parzellen die Regel sind, während im Burgenland ein großzügiger Zuschnitt kaum ins Gewicht fällt. Für die Finanzierung ist der Unterschied erheblich: Grundstückskosten lassen sich nicht durch Eigenleistung senken, Baukosten in Grenzen schon. Was sich am Bau selbst einsparen lässt, steht im Beitrag zur Eigenleistung beim Hausbau.
Wie sich der Preis eines Angebots einordnen lässt
Der Weg über amtliche Daten ist kostenlos und genauer als jede Portalauswertung. Statistik Austria veröffentlicht die Durchschnittspreise auf Gemeinde- und Bezirksebene im STATatlas, aufgeschlüsselt nach bebaubaren Grundstücken, Häusern und Wohnungen. Damit lässt sich prüfen, ob ein Angebot im ortsüblichen Rahmen liegt.
Zwei Einschränkungen sind dabei mitzudenken. Erstens beziehen sich die Werte auf abgeschlossene Kaufverträge, sind also gegenüber dem aktuellen Marktgeschehen um bis zu eineinhalb Jahre verzögert. Zweitens ist ein Gemeindeschnitt kein Lagewert: Innerhalb eines Ortes trennen Südhang und Nordlage, Ortskern und Randlage, Durchzugsstraße und Sackgasse den Preis oft um die Hälfte. Für eine belastbare Einzelbewertung führt der Weg über einen Sachverständigen, wie im Beitrag zur Immobilienbewertung beschrieben.
Häufig gestellte Fragen zu Grundstückspreisen
Was kostet ein Baugrundstück in Österreich im Durchschnitt?
2025 lag der Preis für bebaubare Grundstücke laut Statistik Austria bei 135 Euro je Quadratmeter, ermittelt aus tatsächlichen Kaufverträgen. Zehn Jahre zuvor waren es 72 Euro. Die Spanne zwischen den Bundesländern reicht von 77 Euro im Burgenland bis 799 Euro in Wien und 640 Euro in Vorarlberg.
Warum nennen Immobilienportale höhere Grundstückspreise?
Weil sie Angebotspreise auswerten, also die Forderungen der Verkäufer in Inseraten. Statistik Austria wertet dagegen die tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträge aus. Zwischen beiden Größen liegt der ausverhandelte Nachlass, und außerdem sind teure Objekte in Inseraten überrepräsentiert, weil sie länger am Markt bleiben.
In welchem Bundesland ist Baugrund am günstigsten?
Im Burgenland mit 77 Euro je Quadratmeter, gefolgt von Kärnten mit 88 und der Steiermark mit 90 Euro (Werte für 2025). Aussagekräftiger als der Landesschnitt ist allerdings der Bezirk: Im Bezirk Jennersdorf lag der Wert bei 21 Euro, im Bezirk Zwettl bei 26 Euro, während er in Tourismusgemeinden Tirols und Vorarlbergs über 2.000 Euro erreicht.
Wie viel Nebenkosten fallen beim Grundstückskauf an?
Rund 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Grundbuchseintragung, 1 bis 3 Prozent für Vertragserrichtung und Treuhand sowie gegebenenfalls bis zu 3 Prozent Maklerprovision, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer auf die Honorare. Wird der Kauf finanziert, kommt 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts dazu.
Sind die Grundstückspreise wirklich so stark gestiegen?
Der ausgewiesene Anstieg von 74 Euro im Jahr 2021 auf 135 Euro im Jahr 2025 ist teilweise ein Zusammensetzungseffekt. Statistik Austria weist darauf hin, dass sich die beobachteten Transaktionen seit der Zinswende Mitte 2022 verändert haben. Werden in einer Hochzinsphase überwiegend gute Lagen gehandelt, steigt der Durchschnitt, ohne dass ein vergleichbares Grundstück teurer geworden sein muss.
Ist ein günstigeres Grundstück mit mehr Fläche die bessere Wahl?
Nicht zwangsläufig. Entscheidend ist, wie viel Geschossfläche der Bebauungsplan zulässt. Ein 600 Quadratmeter großes Grundstück zu 180 Euro mit einer Bebauungsdichte von 0,4 erlaubt 240 Quadratmeter Geschossfläche und kostet damit 450 Euro je Quadratmeter Haus. Ein 900 Quadratmeter großes Grundstück zu 130 Euro mit Dichte 0,2 erlaubt nur 180 Quadratmeter und kommt auf 650 Euro.
Lohnt sich der Kauf von Bauerwartungsland?
Nur als Spekulation. Über die Umwidmung entscheidet die Gemeinde im Rahmen ihrer Raumordnung, es gibt weder einen Anspruch noch einen Zeitplan. Bis dahin ist die Fläche nicht bebaubar und nur eingeschränkt beleihbar. Wer innerhalb eines absehbaren Zeitraums bauen möchte, kauft gewidmetes Bauland.