Baufinanzierung in Österreich: Expertenwissen für Ihre Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung einer Immobilie zählt zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. In Österreich gibt es verschiedene Wege, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen – vom klassischen Bankkredit über Bauspardarlehen bis hin zu geförderten Finanzierungen. Dieser Ratgeber bietet einen umfassenden Überblick über die Baufinanzierung in Österreich und erklärt, worauf Sie bei der Planung und Umsetzung Ihrer Immobilienfinanzierung achten sollten.

Grundlagen der Baufinanzierung in Österreich

Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Verpflichtung, die gut durchdacht sein will. In Österreich gibt es verschiedene Finanzierungsmodelle, die sich in Laufzeit, Zinsbindung und Tilgungsmodalitäten unterscheiden. Bevor Sie sich für eine bestimmte Finanzierungsform entscheiden, sollten Sie die Grundlagen kennen.

Die wichtigsten Finanzierungsmodelle im Überblick

In Österreich stehen Immobilienkäufern und Bauherren verschiedene Finanzierungsmodelle zur Verfügung. Die Wahl des richtigen Modells hängt von der individuellen finanziellen Situation, den persönlichen Präferenzen und den langfristigen Zielen ab.

Annuitätendarlehen: Das Standardmodell

Das Annuitätendarlehen ist die in Österreich am häufigsten gewählte Finanzierungsform. Bei diesem Modell bleibt die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Laufzeit oder zumindest während der Zinsbindungsfrist konstant. Die Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit fortschreitender Laufzeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.

Der Vorteil dieses Modells liegt in der guten Planbarkeit der monatlichen Belastung. Allerdings sollten Sie bei variabel verzinsten Darlehen bedenken, dass sich die Rate bei steigenden Zinsen erhöhen kann. Bei Fixzinsdarlehen bleibt die Rate während der vereinbarten Zinsbindungsfrist konstant.

Bauspardarlehen: Sparen und Finanzieren

Das Bauspardarlehen ist eine Kombination aus einer Ansparphase und einem anschließenden Darlehen. In Österreich bieten vier Bausparkassen dieses Modell an: Raiffeisen Bausparkasse, S-Bausparkasse, start:bausparkasse und Wüstenrot Bausparkasse. Der Vorteil liegt in der staatlichen Förderung und den günstigen Zinsen. Allerdings ist die maximale Darlehenssumme auf 300.000 Euro pro Person begrenzt.

Bauspardarlehen eignen sich besonders für Personen, die langfristig planen und bereits einige Jahre vor dem Immobilienerwerb mit dem Ansparen beginnen können. Die Zinsen für Bauspardarlehen sind oft günstiger als bei herkömmlichen Bankkrediten, und die Konditionen sind durch das Bausparkassengesetz reguliert.

Die Bedeutung des Eigenkapitals

Eine solide Eigenkapitalbasis ist für jede Baufinanzierung in Österreich von entscheidender Bedeutung. Seit August 2022 gelten durch die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) strengere Regeln für die Vergabe von Immobilienkrediten.

Die 20-Prozent-Regel

Gemäß den aktuellen Richtlinien müssen Kreditnehmer in Österreich mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (inklusive Nebenkosten) als Eigenkapital aufbringen. Diese Regelung soll Kreditnehmer vor Überschuldung schützen und die Stabilität des Finanzmarktes gewährleisten.

Ein höherer Eigenkapitalanteil wirkt sich positiv auf die Kreditkonditionen aus. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto günstiger werden in der Regel die Zinsen und desto höher ist die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage.

Eigenkapitalquellen

Für viele Kreditnehmer stellt sich die Frage, woher das notwendige Eigenkapital kommen soll. Folgende Quellen kommen in Betracht:

• Ersparnisse auf Spar- und Girokonten
• Bausparguthaben
• Wertpapiere und Fondsanteile
• Lebensversicherungen
• Grundstücke oder andere Immobilien
• Schenkungen oder Erbschaften von Familienangehörigen

Auch ein bereits vorhandenes Grundstück kann als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden. In diesem Fall wird der aktuelle Marktwert des Grundstücks als Eigenkapital angerechnet.

Zinsen und Zinsbindung bei der Baufinanzierung

Die Zinsen sind ein entscheidender Kostenfaktor bei jeder Baufinanzierung. In Österreich haben Kreditnehmer die Wahl zwischen variablen und fixen Zinsen, wobei jede Variante ihre Vor- und Nachteile hat.

Variable versus fixe Zinsen

Bei einer Baufinanzierung mit variablen Zinsen wird der Zinssatz regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst. Als Referenzzinssatz dient meist der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Variable Zinsen bieten die Chance auf sinkende Raten bei fallenden Marktzinsen, bergen aber auch das Risiko steigender Belastungen bei steigenden Zinsen.

Fixzinsdarlehen bieten hingegen Planungssicherheit über die vereinbarte Zinsbindungsfrist. Der Zinssatz bleibt während dieser Zeit konstant, unabhängig von Schwankungen am Kapitalmarkt. Übliche Zinsbindungsfristen in Österreich liegen zwischen 5 und 20 Jahren.

Rechtliche Aspekte der Baufinanzierung

Bei der Baufinanzierung in Österreich sind verschiedene rechtliche Aspekte zu beachten, die sowohl den Kreditvertrag als auch die Besicherung der Finanzierung betreffen.

Grundbucheintrag und Hypothek

Die meisten Immobilienkredite in Österreich werden durch eine Hypothek besichert. Dabei wird im Grundbuch ein Pfandrecht zugunsten der Bank eingetragen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das von den Bezirksgerichten geführt wird und alle relevanten Informationen zu Grundstücken und Immobilien enthält.

Der Grundbucheintrag umfasst drei Teile:

• A-Blatt (Gutsbestandsblatt): Enthält Informationen zum Grundstück wie Größe, Lage und Nutzungsart
• B-Blatt (Eigentumsblatt): Nennt den oder die Eigentümer der Immobilie
• C-Blatt (Lastenblatt): Hier werden Belastungen wie Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Wegerechte eingetragen

Für den Eintrag der Hypothek ins Grundbuch fallen Kosten an, die in der Regel vom Kreditnehmer zu tragen sind. Die Eintragungsgebühr beträgt 1,2 Prozent der Kreditsumme plus eine Bearbeitungsgebühr.

Verbraucherkreditgesetz und Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz

In Österreich unterliegen Immobilienkredite dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG), das auf der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie basiert. Dieses Gesetz soll Verbraucher bei der Aufnahme von Immobilienkrediten schützen und für mehr Transparenz sorgen.

Zu den wichtigsten Regelungen gehören:

• Umfassende vorvertragliche Informationspflichten der Banken
• Standardisierte Europäische Standardinformation für Hypothekarkredite (ESIS)
• Verpflichtende Kreditwürdigkeitsprüfung durch die Bank
• Recht auf vorzeitige Rückzahlung des Kredits (mit möglicher Entschädigungszahlung)
• Regelungen zur Fremdwährungskrediten

Bei Fixzinskrediten darf die Entschädigung für eine vorzeitige Rückzahlung maximal 1 Prozent der vorzeitig zurückgezahlten Kreditsumme betragen. Bei variabel verzinsten Krediten ist eine vorzeitige Rückzahlung in der Regel kostenfrei möglich.

Nebenkosten bei der Baufinanzierung

Bei der Planung einer Baufinanzierung werden die Nebenkosten oft unterschätzt. Diese können jedoch einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen und sollten daher von Anfang an in die Kalkulation einbezogen werden.

Kaufnebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis weitere Kosten an, die in der Regel nicht über den Kredit finanziert werden können und daher aus Eigenmitteln zu bestreiten sind:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises
• Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 Prozent des Kaufpreises
• Notarkosten und Vertragserrichtungskosten: ca. 1-3 Prozent des Kaufpreises
• Maklergebühr: bis zu 3,6 Prozent des Kaufpreises (inkl. USt)

Insgesamt können die Kaufnebenkosten bis zu 10-12 Prozent des Kaufpreises betragen. Diese Kosten sollten bei der Berechnung des benötigten Eigenkapitals berücksichtigt werden.

Finanzierungsnebenkosten

Auch bei der Finanzierung selbst fallen verschiedene Nebenkosten an:

• Bearbeitungsgebühr: je nach Bank zwischen 0,5 und 2 Prozent der Kreditsumme
• Pfandrechtseintragungsgebühr: 1,2 Prozent der Kreditsumme
• Schätzkosten: für die Immobilienbewertung, je nach Objekt zwischen 300 und 800 Euro
• Kontoführungsgebühren: monatliche Kosten für das Kreditkonto
• Kosten für Restschuldversicherung: falls von der Bank verlangt oder gewünscht

Tilgungsplan und Rückzahlungsmodalitäten

Ein durchdachter Tilgungsplan ist entscheidend für eine erfolgreiche Baufinanzierung. Er legt fest, wie und in welchem Zeitraum der Kredit zurückgezahlt wird.

Annuitätentilgung

Die häufigste Tilgungsform in Österreich ist die Annuitätentilgung. Dabei bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit oder zumindest während der Zinsbindungsfrist konstant. Die Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen, wobei der Zinsanteil mit fortschreitender Tilgung abnimmt und der Tilgungsanteil entsprechend zunimmt.

Die Formel für die Berechnung der Annuität lautet:

Der Vorteil der Annuitätentilgung liegt in der guten Planbarkeit der monatlichen Belastung. Allerdings sollten Sie bei variabel verzinsten Darlehen bedenken, dass sich die Rate bei steigenden Zinsen erhöhen kann.

Sondertilgungen

Sondertilgungen sind zusätzliche, außerplanmäßige Rückzahlungen, die neben den regulären Raten geleistet werden. Sie können die Gesamtlaufzeit des Kredits verkürzen und die Zinsbelastung reduzieren.

In Österreich haben Kreditnehmer das gesetzliche Recht, jährlich bis zu 10.000 Euro ohne Pönale (Vorfälligkeitsentschädigung) zurückzuzahlen. Bei höheren Beträgen kann die Bank bei Fixzinskrediten eine Entschädigung von maximal 1 Prozent der vorzeitig zurückgezahlten Summe verlangen.

Tilgungsfreie Zeiten

Manche Banken bieten die Möglichkeit tilgungsfreier Zeiten an. In diesen Phasen werden nur die Zinsen, aber keine Tilgung gezahlt. Dies kann in bestimmten Lebenssituationen (z.B. Elternzeit, berufliche Veränderungen) sinnvoll sein, verlängert aber die Gesamtlaufzeit des Kredits und erhöht die Zinsbelastung.

Tilgungsfreie Zeiten können zu Beginn der Kreditlaufzeit oder auch später vereinbart werden. Die genauen Bedingungen sollten im Kreditvertrag festgehalten werden.

Förderungen und steuerliche Aspekte

In Österreich gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten, die die Finanzierung einer Immobilie erleichtern können. Diese Förderungen werden hauptsächlich von den Bundesländern vergeben und können je nach Region unterschiedlich ausfallen.

Wohnbauförderung der Bundesländer

Die Wohnbauförderung ist eine wichtige Säule der Immobilienfinanzierung in Österreich. Sie wird von den einzelnen Bundesländern verwaltet und kann in Form von zinsgünstigen Darlehen, Zuschüssen oder Annuitätenzuschüssen gewährt werden.

Die Voraussetzungen für eine Wohnbauförderung sind:

• Österreichische Staatsbürgerschaft oder gleichgestellter Status (EU/EWR-Bürger)
• Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen
• Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz
• Einhaltung bestimmter Größen- und Kostengrenzen
• Bei Neubau: Einhaltung energetischer Standards

Die Höhe der Förderung hängt vom Bundesland, dem Einkommen, der Familiengröße und dem Vorhaben ab. In einigen Bundesländern gibt es zusätzliche Förderungen für energieeffizientes Bauen oder für bestimmte Zielgruppen wie Familien mit Kindern.

Steuerliche Aspekte

Im Gegensatz zu Deutschland können in Österreich die Zinsen für private Immobilienkredite nicht steuerlich geltend gemacht werden. Es gibt jedoch andere steuerliche Vorteile:

• Vermietung und Verpachtung: Bei vermieteten Immobilien können Kreditzinsen als Werbungskosten abgesetzt werden
• Betriebliche Nutzung: Bei betrieblich genutzten Immobilien sind Kreditzinsen als Betriebsausgaben absetzbar
• Sonderausgaben: Bestimmte Ausgaben für Wohnraumsanierung können als Sonderausgaben geltend gemacht werden

Seit 2016 gibt es in Österreich zudem die Möglichkeit, Ausgaben für die thermische Sanierung von Gebäuden steuerlich abzusetzen. Dazu zählen beispielsweise die Dämmung von Außenwänden, der Austausch von Fenstern oder die Installation einer umweltfreundlichen Heizungsanlage.

Praxis-Tipps für die Baufinanzierung

Eine erfolgreiche Baufinanzierung erfordert eine sorgfältige Planung und Vorbereitung. Mit den folgenden Tipps können Sie Ihre Chancen auf eine günstige Finanzierung verbessern und typische Fehler vermeiden.

Checkliste für das Bankgespräch

Eine gute Vorbereitung auf das Bankgespräch kann den Unterschied zwischen einer Zu- und einer Absage ausmachen. Folgende Unterlagen sollten Sie zum Bankgespräch mitbringen:

• Einkommensnachweise: Gehaltszettel der letzten 3-6 Monate, Einkommensteuerbescheide der letzten 2-3 Jahre (bei Selbständigen)
• Vermögensnachweise: Kontoauszüge, Sparbücher, Wertpapierdepots, Bausparverträge
• Eigenkapitalnachweis: Belege über vorhandenes Eigenkapital
• Objektunterlagen: Kaufvertrag oder Kaufangebot, Grundbuchauszug, Baupläne, Baubeschreibung
• Kostenaufstellung: Detaillierte Aufstellung aller Kosten (Kaufpreis/Baukosten plus Nebenkosten)
• Persönliche Unterlagen: Personalausweis, Meldezettel
• Haushaltsrechnung: Aufstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben

Typische Fehler bei der Zinsbindung

Bei der Wahl der Zinsbindung werden oft Fehler gemacht, die später teuer werden können:

Die optimale Zinsbindung hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die aktuelle Zinssituation, Ihre persönliche Risikobereitschaft und Ihre langfristige Lebensplanung. In Zeiten niedriger Zinsen kann eine längere Zinsbindung sinnvoll sein, um sich die günstigen Konditionen langfristig zu sichern.

Vergleich verschiedener Angebote

Ein sorgfältiger Vergleich verschiedener Kreditangebote kann Ihnen helfen, die günstigste Finanzierung zu finden. Achten Sie dabei nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf folgende Aspekte:

• Effektivzins: Berücksichtigt alle Nebenkosten und ermöglicht einen objektiven Vergleich
• Sondertilgungsoptionen: Möglichkeit, den Kredit schneller zurückzuzahlen
• Flexibilität: Möglichkeit zur Anpassung der Rate oder tilgungsfreie Zeiten
• Zinsbindungsfrist: Dauer der Zinsfestschreibung
• Gesamtkosten: Gesamtbelastung über die Laufzeit des Kredits

Nehmen Sie sich Zeit für den Vergleich und holen Sie Angebote von verschiedenen Banken ein. Auch spezialisierte Kreditvermittler können Ihnen helfen, das beste Angebot zu finden.

Anschlussfinanzierung und Umschuldung

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist in der Regel noch eine Restschuld vorhanden, die durch eine Anschlussfinanzierung getilgt werden muss. Hier haben Kreditnehmer zwei Möglichkeiten: die Prolongation bei der bisherigen Bank oder die Umschuldung zu einer anderen Bank.

Prolongation

Bei der Prolongation wird der bestehende Kredit bei der bisherigen Bank zu neuen Konditionen fortgeführt. Der Vorteil liegt in der einfachen Abwicklung, da keine neuen Grundbucheintragungen oder Notarkosten anfallen. Allerdings sind die angebotenen Zinsen nicht immer die günstigsten am Markt.

Tipps für die Prolongation:

• Frühzeitig (etwa 12-18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung) mit der Bank verhandeln
• Aktuelle Marktzinsen recherchieren, um eine Verhandlungsbasis zu haben
• Angebote anderer Banken einholen und als Druckmittel nutzen
• Auf verbesserte Konditionen wie Sondertilgungsrechte achten

Umschuldung

Bei der Umschuldung wird der bestehende Kredit abgelöst und durch einen neuen Kredit bei einer anderen Bank ersetzt. Dies kann sich lohnen, wenn die neue Bank deutlich günstigere Konditionen anbietet.

Bei der Umschuldung fallen jedoch Kosten an:

• Bei variablen Zinsen: In der Regel keine zusätzlichen Kosten
• Bei Fixzinsen vor Ablauf der Zinsbindung: Vorfälligkeitsentschädigung von maximal 1 Prozent der Restschuld
• Neue Grundbucheintragung: 1,2 Prozent der neuen Kreditsumme
• Notarkosten und Bearbeitungsgebühren

Die richtige Baufinanzierung finden

Die Wahl der richtigen Baufinanzierung ist eine komplexe Entscheidung, die von vielen individuellen Faktoren abhängt. Eine sorgfältige Planung, ein umfassender Vergleich verschiedener Angebote und die Berücksichtigung aller Kosten sind entscheidend für eine erfolgreiche Finanzierung.

Besonders wichtig sind:

• Eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten
• Ein ausreichender Eigenkapitalanteil (mindestens 20 Prozent)
• Die Berücksichtigung aller Neben- und Folgekosten
• Die Wahl der passenden Zinsbindung
• Die Nutzung von Fördermöglichkeiten
• Flexibilität durch Sondertilgungsoptionen

Mit einer durchdachten Strategie und einer sorgfältigen Vorbereitung steht dem Traum vom Eigenheim nichts im Wege. Die Baufinanzierung ist zwar eine langfristige Verpflichtung, bietet aber auch die Chance, Vermögen aufzubauen und für die Zukunft vorzusorgen.