Die Grundsteuer ist die Abgabe, über die sich in Österreich kaum jemand aufregt - weil sie im internationalen Vergleich niedrig ist. Der Grund dafür steckt in ihrer Berechnung: Bemessungsgrundlage ist nicht der Verkehrswert der Immobilie, sondern der Einheitswert, ein steuerlicher Wert, der auf einer Jahrzehnte zurückliegenden Bewertung beruht.
Die Folge ist ein Steuerbetrag, der mit dem heutigen Marktwert wenig zu tun hat. Aus der gesamten Rechenkette - Einheitswert, Steuermesszahl, Hebesatz der Gemeinde - ergibt sich rechnerisch maximal ein Prozent des Einheitswerts. Bei einem Einfamilienhaus sind das oft nur einige hundert Euro im Jahr.
So wird die Grundsteuer berechnet
Die Berechnung läuft in drei Schritten ab:
- Einheitswert: Das Finanzamt stellt den steuerlichen Wert des Grundbesitzes mit Bescheid fest.
- Grundsteuermessbetrag: Auf den Einheitswert wird die gesetzlich festgelegte Steuermesszahl angewendet - ein gestaffelter Promillesatz.
- Hebesatz der Gemeinde: Die Gemeinden dürfen auf den Messbetrag einen einheitlichen Hebesatz von bis zu 500 Prozent anwenden und ermitteln daraus den Jahresbetrag.
Unterschieden wird dabei zwischen Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Grundsteuer B für das übrige Grundvermögen - also für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke.
Die Steuermesszahlen im Detail
Die Staffelung unterscheidet nach Art des Grundstücks. Für Einfamilienhäuser gilt:
| Anteil des Einheitswerts | Steuermesszahl Einfamilienhaus | Mietwohn- und gemischt genutzte Grundstücke |
|---|---|---|
| für die ersten 3.650 Euro | 0,5 Promille | 1,0 Promille |
| für die nächsten Stufen | 1,0 Promille | 1,5 Promille |
| für den übersteigenden Betrag | 2,0 Promille | 2,0 Promille |
Ein Rechenbeispiel des Finanzministeriums verdeutlicht die Größenordnung: Bei einem Einheitswert von 20.000 Euro ergibt sich für ein Einfamilienhaus ein Steuermessbetrag von 27,22 Euro. Wendet die Gemeinde den maximalen Hebesatz von 500 Prozent an, beträgt die Grundsteuer rund 136 Euro im Jahr. Für dasselbe Objekt als Mietwohngrundstück wären es 34,52 Euro Messbetrag und entsprechend mehr Steuer. Die vollständigen Staffelungen stehen in der Übersicht des Finanzministeriums zum Grundsteuermessbetrag.
Der Einheitswert - und warum er so niedrig ist
Der Einheitswert ist der steuerliche Wert des Grundbesitzes und wird vom Finanzamt mit Bescheid festgestellt. Er dient nicht nur der Grundsteuer, sondern ist auch für andere Abgaben und Beiträge relevant. Ein neuer Einheitswertbescheid ergeht, wenn sich am Grundstück Wesentliches ändert - etwa durch einen Zubau, einen Dachgeschossausbau oder die Umwidmung.
Der entscheidende Punkt: Die zugrunde liegende Bewertung des Grundvermögens ist nicht laufend an die Marktentwicklung angepasst worden. Deshalb liegen Einheitswerte weit unter den heutigen Verkehrswerten, und die Grundsteuer bleibt entsprechend niedrig. Was der Einheitswert genau ist und wofür er verwendet wird, erklärt der Eintrag zum Einheitswert.
Für Eigentümer heißt das praktisch: Den Einheitswertbescheid aufbewahren. Er wird bei Bauvorhaben, bei Übergaben in der Familie und bei Anträgen immer wieder gebraucht - und wer eine wesentliche Veränderung am Objekt vornimmt, sollte damit rechnen, dass ein neuer Bescheid ergeht.
Fälligkeit und Zahlung
Vorgeschrieben wird die Grundsteuer von der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Sie ist vierteljährlich fällig, jeweils zu einem Viertel des Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 14. August und 15. November. Beträgt der Jahresbetrag nicht mehr als 75 Euro, wird die gesamte Summe am 15. Mai fällig. Diese und weitere Details fasst die Übersicht zur Grundsteuer zusammen.
Beim Eigentümerwechsel ist die Zuordnung ein häufiger Streitpunkt: Die Steuerpflicht knüpft an die Zurechnung des Grundbesitzes an, nicht an den Tag der Schlüsselübergabe. In der Praxis wird die Aufteilung für das laufende Jahr deshalb im Kaufvertrag geregelt - ein Punkt, den man bei der Vertragserrichtung ansprechen sollte.
Grundsteuer und Mietverhältnis
Die Grundsteuer zählt zu jenen öffentlichen Abgaben, die im Rahmen der Betriebskosten auf Mieter überwälzt werden können. Sie erscheint deshalb regelmäßig in der Betriebskostenabrechnung. Für Eigentümer einer vermieteten Wohnung bedeutet das: Die Steuer ist zwar zu zahlen, wirtschaftlich aber in der Regel ein durchlaufender Posten - anders als bei selbst genutztem Eigentum. Wie sich die laufenden Kosten eines Hauses insgesamt zusammensetzen, zeigt der Ratgeber zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf.
Nicht verwechseln: die drei Abgaben rund um den Grund
Im Alltag werden drei Abgaben regelmäßig durcheinandergebracht, obwohl sie unterschiedliche Anlässe haben:
| Abgabe | Anlass | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Grundsteuer | laufender Besitz von Grundvermögen | Eigentümer, jährlich an die Gemeinde |
| Grunderwerbsteuer | Erwerb einer Liegenschaft | einmalig beim Kauf, in der Regel der Käufer |
| Bodenwertabgabe | unbebaute Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen | Eigentümer betroffener Grundstücke |
Dazu kommen die Gebühren für die Eintragung im Grundbuch, die ebenfalls einmalig beim Erwerb anfallen. Für die laufende Kostenplanung eines Hauses ist von diesen Posten nur die Grundsteuer relevant - alle anderen fallen beim Erwerb an und sind Teil der Kaufnebenkosten.
Die Reformdebatte
Kaum eine Steuer wird in Österreich so regelmäßig diskutiert. Die Kritik setzt an drei Punkten an:
- Veraltete Bemessungsgrundlage: Weil die Einheitswerte des Grundvermögens nicht laufend angepasst wurden, hat die Steuer den Bezug zum tatsächlichen Wert verloren. Zwei Objekte mit heute sehr unterschiedlichem Marktwert können ähnlich besteuert sein.
- Geringes Aufkommen: Die Grundsteuer ist eine wichtige eigene Einnahmequelle der Gemeinden, ihr Anteil an den Gesamteinnahmen ist im internationalen Vergleich aber gering.
- Verteilungswirkung: Diskutiert wird, ob eine an aktuelle Werte gekoppelte Grundsteuer gerechter wäre - und wie eine Reform ausgestaltet sein müsste, damit sie Eigentümer selbst genutzter Immobilien nicht überfordert.
Gegen eine Neubewertung sprechen der administrative Aufwand und die politische Sensibilität: Jede Umstellung schafft Gewinner und Verlierer, und zwar sichtbar. Für Eigentümer heißt das vorerst: Die Grundsteuer bleibt ein kleiner Posten in der Jahresrechnung - aber es ist einer der wenigen laufenden Kostenpunkte einer Immobilie, bei dem eine künftige Änderung realistisch im Raum steht. Wer neu baut oder kauft, sollte den Betrag deshalb zwar einplanen, aber nicht als unveränderlich betrachten. Welche Steuern rund um Errichtung und Erwerb sonst anfallen, behandelt der Beitrag zu den steuerlichen Aspekten beim Hausbau.
Häufig gestellte Fragen zur Grundsteuer
Wie wird die Grundsteuer in Österreich berechnet?
In drei Schritten: Das Finanzamt stellt den Einheitswert fest, darauf wird die gesetzlich gestaffelte Steuermesszahl angewendet, was den Grundsteuermessbetrag ergibt. Die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz von bis zu 500 Prozent an und schreibt den Jahresbetrag vor. Rechnerisch ergibt sich daraus maximal ein Prozent des Einheitswerts.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und B?
Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die Grundsteuer B das übrige Grundvermögen - also Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke. Beide unterscheiden sich in den Steuermesszahlen, die auf den Einheitswert angewendet werden.
Wie hoch ist die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus?
In der Regel ein niedriger dreistelliger Betrag pro Jahr. Ein Beispiel des Finanzministeriums: Bei einem Einheitswert von 20.000 Euro beträgt der Messbetrag für ein Einfamilienhaus 27,22 Euro; beim maximalen Hebesatz von 500 Prozent ergibt das rund 136 Euro Grundsteuer im Jahr. Der genaue Betrag hängt vom Einheitswert und vom Hebesatz der Gemeinde ab.
Wann ist die Grundsteuer fällig?
Vierteljährlich zu je einem Viertel des Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 14. August und 15. November. Beträgt der Jahresbetrag nicht mehr als 75 Euro, wird die gesamte Summe am 15. Mai fällig. Vorgeschrieben und eingehoben wird die Steuer von der Gemeinde, in der das Grundstück liegt.
Warum ist die Grundsteuer in Österreich so niedrig?
Weil die Bemessungsgrundlage nicht der Verkehrswert ist, sondern der Einheitswert - ein steuerlicher Wert, dessen Bewertungsgrundlagen beim Grundvermögen nicht laufend an die Marktentwicklung angepasst wurden. Dadurch liegen die Einheitswerte deutlich unter den heutigen Marktwerten, und die daraus abgeleitete Steuer bleibt gering.
Können Vermieter die Grundsteuer weiterverrechnen?
Die Grundsteuer zählt zu den öffentlichen Abgaben, die im Rahmen der Betriebskosten auf Mieter überwälzt werden können, und erscheint deshalb üblicherweise in der Betriebskostenabrechnung. Für Eigentümer vermieteter Objekte ist sie damit meist ein durchlaufender Posten, bei selbst genutzten Immobilien dagegen eine echte laufende Belastung.
Ändert sich die Grundsteuer nach einem Umbau?
Sie kann sich ändern, wenn sich der Einheitswert ändert - etwa durch einen Zubau, einen Dachgeschossausbau oder eine Umwidmung. In solchen Fällen ergeht ein neuer Einheitswertbescheid, auf dessen Basis Messbetrag und Jahresbetrag neu ermittelt werden. Den Bescheid sollte man aufbewahren, er wird bei Bauvorhaben und Übergaben immer wieder benötigt.