Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen rund 40.000 Euro an Nebenkosten an - Geld, das keine Bank mitfinanziert und das aus Eigenmitteln kommen muss. Seit 1. Juli 2026 ist es wieder mehr geworden: Die befristete Befreiung von der Grundbuch-Eintragungsgebühr ist ausgelaufen, damit sind 1,1 Prozent zurück, die zwei Jahre lang entfallen sind.
Zwei Irrtümer kosten dabei regelmäßig Geld. Der erste: Die Grunderwerbsteuer sei Ländersache und schwanke je nach Bundesland. Das gilt in Deutschland, nicht in Österreich - hier sind es bundesweit einheitlich 3,5 Prozent. Der zweite: Beim Erben falle keine Grunderwerbsteuer an. Abgeschafft wurde 2008 die Erbschaftssteuer, nicht die Grunderwerbsteuer.
Die Positionen im Überblick
| Position | Höhe | Bemessungsgrundlage | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | Gegenleistung, mindestens Grundstückswert | üblicherweise Käufer |
| Grundbuch-Eintragungsgebühr (Eigentum) | 1,1 % | Wert des einzutragenden Rechts | Käufer |
| Pfandrechtseintragungsgebühr | 1,2 % | Höhe des besicherten Kredits | Käufer |
| Vertragserrichtung und Treuhand | rund 1 bis 3 % | Kaufpreis, frei vereinbar | meist Käufer |
| Maklerprovision | höchstens 3 % zzgl. USt | Kaufpreis | je Partei gesondert |
Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent, bundesweit gleich
Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz geregelt, einem Bundesgesetz. Der Satz beträgt 3,5 Prozent und ist in Wien derselbe wie in Vorarlberg. Wer eine Tabelle mit unterschiedlichen Sätzen je Bundesland liest, hat eine deutsche Quelle erwischt - dort legt tatsächlich jedes Land seinen Satz selbst fest, mit Spannen von 3,5 bis 6,5 Prozent.
Bemessungsgrundlage ist bei entgeltlichen Erwerben die Gegenleistung, mindestens aber der Grundstückswert. Gegenleistung heißt: der Kaufpreis plus alles, was der Käufer sonst übernimmt - etwa fortbestehende Hypotheken oder eingeräumte Wohnrechte. Wer einen Kaufpreis deutlich unter dem Grundstückswert vereinbart, spart deshalb keine Steuer, weil der höhere Wert zählt. Die Details zur Berechnung stehen beim Finanzministerium und beim Unternehmensserviceportal.
Die Steuerschuld entsteht mit dem Vertragsabschluss. Angezeigt wird der Erwerb bis zum 15. des zweitfolgenden Monats - bei einem Vertrag im Jänner also bis 15. März. In der Praxis übernimmt das der Vertragserrichter über die Selbstberechnung, gemeinsam mit der Eintragungsgebühr.
Erbschaft, Schenkung, Übergabe in der Familie
Bei unentgeltlichen Erwerben gilt nicht der Satz von 3,5 Prozent, sondern ein Stufentarif auf den Grundstückswert:
| Stufe des Grundstückswerts | Satz |
|---|---|
| für die ersten 250.000 Euro | 0,5 % |
| für die nächsten 150.000 Euro | 2,0 % |
| für alles darüber | 3,5 % |
Dieser Tarif gilt für Erbschaften, Schenkungen und Übergaben - und zwar unabhängig davon, wie nah verwandt die Beteiligten sind. Entscheidend ist nicht das Verwandtschaftsverhältnis, sondern ob entgeltlich oder unentgeltlich übertragen wird. Als unentgeltlich gilt ein Erwerb, wenn die Gegenleistung höchstens 30 Prozent des Grundstückswerts beträgt; ab mehr als 70 Prozent ist er entgeltlich, dazwischen wird der Vorgang aufgeteilt.
Damit ist auch der verbreitete Irrtum erledigt, eine geerbte Immobilie sei abgabenfrei. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist seit 2008 abgeschafft, die Grunderwerbsteuer nicht. Wer ein Haus mit einem Grundstückswert von 300.000 Euro erbt, zahlt 1.250 Euro für die ersten 250.000 und 1.000 Euro für die restlichen 50.000, zusammen 2.250 Euro - dazu die Eintragungsgebühr.
Grundbuch: 1,1 Prozent für das Eigentum, 1,2 für das Pfandrecht
Die Eintragung des Eigentumsrechts kostet 1,1 Prozent vom Wert des Rechts. Wird der Kauf finanziert, kommt die Eintragung des Pfandrechts dazu: 1,2 Prozent der besicherten Kreditsumme. Beide Gebühren werden gern übersehen, weil sie nicht am Kaufpreis hängen, sondern an zwei verschiedenen Größen - bei 400.000 Euro Kaufpreis und 320.000 Euro Kredit sind das 4.400 plus 3.840 Euro.
Zwischen 1. Juli 2024 und 30. Juni 2026 waren beide Gebühren für Eigenheime befreit, bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro und unter der Bedingung, dass dort der Hauptwohnsitz begründet wird. Diese Befreiung ist ausgelaufen. Wer damals gekauft und die Frist genutzt hat, sparte bis zu rund 11.500 Euro; für Eintragungsgesuche ab Juli 2026 gilt wieder der volle Satz. Die Rechtsgrundlage erläutert das Justizministerium.
Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung
Den Kaufvertrag errichtet ein Notar oder ein Rechtsanwalt. Anders als Steuern und Gerichtsgebühren ist dieses Honorar nicht fix vorgegeben, sondern frei vereinbar - üblich sind ein bis drei Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, bei hohen Kaufpreisen eher am unteren Rand. Fragen Sie vorher nach einem Pauschalangebot; die Spanne zwischen zwei Kanzleien beträgt bei einem 400.000-Euro-Objekt schnell mehrere tausend Euro.
Im Honorar steckt meist die Treuhandabwicklung: Der Kaufpreis geht nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf ein Treuhandkonto und wird erst freigegeben, wenn die Eigentumsübertragung im Grundbuch gesichert ist. Das schützt beide Seiten und ist bei fremdfinanzierten Käufen ohnehin Voraussetzung der Bank. Verzichten Sie nicht darauf, um ein paar hundert Euro zu sparen.
Maklerprovision: was das Gesetz zulässt
Die Höchstsätze stehen in der Immobilienmaklerverordnung. Für die Vermittlung von Liegenschaften gilt: bei einem Wert bis 36.336,42 Euro höchstens 4 Prozent, darüber höchstens 3 Prozent. Die Umsatzsteuer ist in diesen Höchstbeträgen nicht enthalten - aus 3 Prozent werden mit 20 Prozent Umsatzsteuer also 3,6 Prozent des Kaufpreises.
Wichtig ist das Wort Höchstbetrag. Der Satz ist eine Obergrenze, keine Gebührenordnung, und er gilt je Auftraggeber gesondert: Vermittelt der Makler an beide Seiten, darf er von beiden bis zu diesem Betrag verlangen. Verhandeln ist erlaubt und bei teuren Objekten üblich.
Eine Regel, die kaum jemand kennt: Vermittelt derselbe Makler auch das Hypothekardarlehen, darf er dafür nach § 17 der Verordnung höchstens 2 Prozent der Darlehenssumme verlangen, solange die Vermittlung mit dem Immobiliengeschäft zusammenhängt. Ohne diesen Zusammenhang sind es bis zu 5 Prozent. Den vollständigen Text finden Sie im Rechtsinformationssystem des Bundes, eine Zusammenfassung bei oesterreich.gv.at.
Rechenbeispiel: Haus um 400.000 Euro
Angenommen, das Objekt kostet 400.000 Euro, es wird über einen Makler gekauft und mit 320.000 Euro fremdfinanziert. Die Vertragserrichtung wird mit 1,5 Prozent angesetzt.
| Position | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % von 400.000 | 14.000 Euro |
| Eintragungsgebühr Eigentum | 1,1 % von 400.000 | 4.400 Euro |
| Vertragserrichtung und Treuhand | 1,5 % von 400.000 | 6.000 Euro |
| Maklerprovision | 3 % plus 20 % USt | 14.400 Euro |
| Kaufnebenkosten | 38.800 Euro | |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % von 320.000 | 3.840 Euro |
| Summe mit Finanzierung | rund 10,7 % des Kaufpreises | 42.640 Euro |
Ohne Makler sinkt die Summe auf rund 28.200 Euro, also gut 7 Prozent. Die Faustregel von 10 bis 12 Prozent trifft den Maklerfall gut, überschätzt den Privatkauf aber deutlich. Rechnen Sie deshalb mit Ihren tatsächlichen Positionen statt mit der Faustregel.
Warum die Bank das nicht mitfinanziert
Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank verwerten könnte. Eine bezahlte Grunderwerbsteuer erhöht nicht den Wert der Liegenschaft, also erhöht sie auch nicht die Sicherheit. Deshalb rechnen Banken die Nebenkosten dem Eigenmittelbedarf zu, nicht dem finanzierbaren Betrag. Wer 400.000 Euro Kaufpreis mit 20 Prozent Eigenmitteln plant, braucht rechnerisch nicht 80.000, sondern eher 120.000 Euro.
Wie viel Eigenmittel Banken heute tatsächlich verlangen, hat sich verschoben, seit die verbindliche Verordnung durch eine aufsichtliche Erwartung ersetzt wurde - das behandelt der Beitrag zur ausgelaufenen KIM-Verordnung. Welche Landesförderung den Eigenmittelbedarf senken kann, steht im Beitrag zu den Förderungen für Einfamilienhäuser. Ein angespartes Bausparguthaben zählt als Eigenmittel - dazu der Beitrag zum Bausparen.
Häufig gestellte Fragen zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf
Ist die Grunderwerbsteuer in jedem Bundesland gleich hoch?
Ja. Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz bundeseinheitlich mit 3,5 Prozent geregelt und in allen neun Bundesländern gleich. Unterschiedliche Sätze je Bundesland gibt es in Deutschland, nicht in Österreich. Abweichungen entstehen nur durch den Stufentarif bei unentgeltlichen Erwerben, nicht durch den Standort.
Fällt beim Erben eines Hauses Grunderwerbsteuer an?
Ja. Abgeschafft wurde 2008 die Erbschaftssteuer, nicht die Grunderwerbsteuer. Bei einer Erbschaft gilt der Stufentarif auf den Grundstückswert: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 und 3,5 Prozent darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf insgesamt?
Mit Makler und Finanzierung rund 10 bis 11 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler etwa 7 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das rund 42.600 Euro mit Makler und Pfandrechtseintragung, gegenüber etwa 28.200 Euro beim Privatkauf. Die verbreitete Faustregel von 10 bis 12 Prozent überschätzt den Kauf ohne Makler deutlich.
Gibt es die Befreiung von der Grundbuchgebühr noch?
Nein, sie ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen. Sie galt für Eintragungsgesuche ab 1. Juli 2024, bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro und unter der Bedingung, dass im Objekt der Hauptwohnsitz begründet wird. Für Gesuche ab Juli 2026 fallen 1,1 Prozent für das Eigentum und 1,2 Prozent für das Pfandrecht wieder voll an.
Wie viel Provision darf ein Immobilienmakler verlangen?
Die Immobilienmaklerverordnung setzt Höchstbeträge: bis zu einem Wert von 36.336,42 Euro höchstens 4 Prozent, darüber höchstens 3 Prozent - jeweils ohne Umsatzsteuer, mit 20 Prozent Umsatzsteuer also bis zu 3,6 Prozent. Der Satz gilt je Auftraggeber gesondert, und es ist eine Obergrenze, keine feste Gebühr. Verhandeln ist zulässig.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Nebenkosten schaffen keinen verwertbaren Gegenwert und erhöhen damit nicht die Sicherheit der Bank, deshalb zählen sie zum Eigenmittelbedarf. Wer 400.000 Euro Kaufpreis mit 20 Prozent Eigenmitteln plant, braucht deshalb eher 120.000 Euro als 80.000.
Wann ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?
Die Steuerschuld entsteht mit dem Vertragsabschluss, angezeigt wird der Erwerb bis zum 15. des zweitfolgenden Monats. Bei einem Vertrag im Jänner ist das der 15. März. In der Praxis erledigt das der Vertragserrichter über die Selbstberechnung und führt die Steuer gemeinsam mit der Eintragungsgebühr ab.