Bei 400.000 Euro Baukosten stecken rund 67.000 Euro Umsatzsteuer drin. Die Vorstellung, man könne sie sich als Bauherr über den Vorsteuerabzug zurückholen, ist verlockend und falsch - sie kostet in der Kalkulation regelmäßig einen fünfstelligen Betrag, weil netto gerechnet wird, wo brutto zu zahlen ist.
Beim privaten Hausbau gilt eine einfache Grundlinie: Wer selbst einzieht, kann steuerlich fast nichts geltend machen. Absetzbar wird es erst, wenn vermietet oder betrieblich genutzt wird. Wer diese Linie kennt, kalkuliert richtig und spart sich die Enttäuschung beim Steuerberater.
Umsatzsteuer: kein Vorsteuerabzug für private Bauherren
Der Vorsteuerabzug steht nur Unternehmern zu, und auch dort nur, soweit die Leistung dem Unternehmen dient und steuerpflichtige Umsätze erzielt werden. Ausgaben für die private Wohnung sind ausdrücklich ausgenommen - selbst dann, wenn der Bauherr Unternehmer ist. Wer sein Eigenheim baut, zahlt die 20 Prozent Umsatzsteuer auf Handwerkerleistungen und Material endgültig.
Daraus folgen zwei praktische Regeln. Erstens: Rechnen Sie Angebote immer brutto gegen. Ein Nettopreis von 250.000 Euro sind 300.000 Euro, und genau die muss die Finanzierung decken. Zweitens: Achten Sie darauf, ob ein Angebot netto oder brutto ausgewiesen ist - gewerbliche Anbieter kalkulieren oft netto, weil ihre üblichen Kunden vorsteuerabzugsberechtigt sind. Die Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs erklärt das Unternehmensserviceportal.
Anders liegt der Fall bei gemischter Nutzung, etwa einem echten Büro im Haus. Dann ist ein anteiliger Abzug möglich, wenn der unternehmerische Anteil mindestens zehn Prozent beträgt. Das ist kein Selbstläufer und sollte vor Baubeginn mit der Steuerberatung geklärt werden, weil die Zuordnung später kaum noch zu ändern ist.
Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf
Beim Kauf des Baugrunds fallen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer an. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung - also der Kaufpreis plus alles, was Sie sonst übernehmen -, mindestens aber der Grundstückswert. Ein vereinbarter Kaufpreis unter dem Grundstückswert senkt die Steuer daher nicht.
Der Satz ist bundeseinheitlich geregelt und in allen neun Bundesländern gleich; unterschiedliche Sätze je Bundesland gibt es in Deutschland. Bei unentgeltlichen Übertragungen - Schenkung, Erbschaft, Übergabe - gilt statt der 3,5 Prozent ein Stufentarif auf den Grundstückswert: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000, darüber 3,5 Prozent. Die Details stehen beim Finanzministerium, die vollständige Aufstellung aller Kaufnebenkosten im Beitrag zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf.
Abschreibung: nur bei Vermietung oder Betrieb
Für das selbst bewohnte Haus gibt es keine Abschreibung. Die Absetzung für Abnutzung setzt eine Einkunftsquelle voraus - ohne Mieteinnahmen oder betriebliche Nutzung gibt es keine Einkünfte, von denen etwas abzusetzen wäre. Wird vermietet oder betrieblich genutzt, gelten diese Sätze ohne Nachweis der Nutzungsdauer:
| Nutzung | Jährlicher AfA-Satz | Beschleunigte AfA |
|---|---|---|
| Vermietung zu Wohnzwecken | 1,5 % | nicht anwendbar |
| betrieblich genutztes Gebäude | 2,5 % | möglich |
| selbst bewohntes Eigenheim | keine | - |
Wichtig ist die Abgrenzung zum Grund und Boden: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, der Grundanteil nicht, weil er sich nicht abnutzt. Bei der beschleunigten Abschreibung ist im ersten Jahr das Dreifache und im zweiten das Doppelte des Satzes möglich - allerdings nicht für zu Wohnzwecken vermietete Gebäude. Die Regeln für Vermietung erläutert das Finanzministerium.
Beim Verkauf: Immobilienertragsteuer
Wird die Immobilie später verkauft, greift die Immobilienertragsteuer mit 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn. Für Eigenheimbesitzer ist aber weniger der Satz interessant als die Befreiungen: Die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung führen dazu, dass beim klassischen selbst gebauten und selbst bewohnten Haus häufig gar keine Steuer anfällt. Die Voraussetzungen sind allerdings an Fristen und Nutzungszeiträume geknüpft, die man kennen muss, bevor man verkauft - das behandelt der Beitrag zur Immobilienertragsteuer beim Hausverkauf.
Laufend: Grundsteuer
Nach dem Einzug bleibt die Grundsteuer als jährliche Belastung. Sie wird von der Gemeinde eingehoben und berechnet sich aus dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde. Weil die Einheitswerte historisch niedrig sind, fällt sie in Österreich im internationalen Vergleich gering aus - meist einige hundert Euro im Jahr. Wie sich der Betrag zusammensetzt und warum er von Gemeinde zu Gemeinde abweicht, steht im Beitrag zur Grundsteuer in Österreich.
Was tatsächlich absetzbar ist
Die Liste ist kurz. Die Sonderausgaben für Wohnraumschaffung und Wohnraumsanierung sind ausgelaufen und waren letztmalig für das Jahr 2020 absetzbar. Geblieben ist die Öko-Sonderausgabenpauschale: 800 Euro jährlich über fünf Jahre für eine thermisch-energetische Sanierung, 400 Euro jährlich für einen Heizkesseltausch. Sie wird automatisch in der Veranlagung berücksichtigt und setzt voraus, dass eine Bundesförderung ausbezahlt wurde und der Eigenanteil 4.000 beziehungsweise 2.000 Euro übersteigt.
Für Neuvorhaben ist das seit 2026 kaum noch erreichbar, weil die Bundesförderungen geschlossen wurden - der Sanierungsbonus am 2. Februar 2026, der Kesseltausch am 10. Juli 2026. Wer bereits eine Förderzusage hat, bekommt die Pauschale weiterhin. Welche Landesförderungen offen sind, steht im Beitrag zu den Förderungen für Einfamilienhäuser.
Häufig gestellte Fragen zu Steuern beim Hausbau
Kann ich als privater Bauherr die Umsatzsteuer zurückholen?
Nein. Der Vorsteuerabzug steht nur Unternehmern zu, und Ausgaben für die private Wohnung sind ausdrücklich ausgenommen - auch dann, wenn der Bauherr selbst Unternehmer ist. Die 20 Prozent Umsatzsteuer auf Material und Handwerkerleistungen sind für private Bauherren endgültige Kosten und gehören in die Finanzierungsrechnung.
Kann ich mein selbst bewohntes Haus abschreiben?
Nein. Die Absetzung für Abnutzung setzt eine Einkunftsquelle voraus. Ohne Mieteinnahmen oder betriebliche Nutzung gibt es keine Einkünfte, von denen abgeschrieben werden könnte. Erst bei Vermietung zu Wohnzwecken sind 1,5 Prozent jährlich möglich, bei betrieblicher Nutzung 2,5 Prozent - jeweils nur vom Gebäudewert, nicht vom Grundanteil.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf?
3,5 Prozent, bundeseinheitlich in allen neun Bundesländern gleich. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, mindestens der Grundstückswert. Bei unentgeltlichen Übertragungen wie Schenkung oder Erbschaft gilt stattdessen ein Stufentarif auf den Grundstückswert: 0,5 Prozent bis 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000, darüber 3,5 Prozent.
Zahle ich beim Verkauf meines Hauses Steuern?
Grundsätzlich fallen 30 Prozent Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Beim selbst gebauten und selbst bewohnten Eigenheim greifen aber häufig die Hauptwohnsitzbefreiung oder die Herstellerbefreiung, sodass keine Steuer anfällt. Beide sind an Fristen und Nutzungszeiträume geknüpft, die vor dem Verkauf geprüft werden sollten.
Sind Kreditzinsen für das Eigenheim absetzbar?
Nicht bei Eigennutzung. Absetzbar sind Kreditzinsen nur bei Vermietung, dort als Werbungskosten, oder bei betrieblicher Nutzung als Betriebsausgabe. Die früheren Sonderausgaben für Wohnraumschaffung sind ausgelaufen und waren letztmalig für das Jahr 2020 absetzbar.
Was bringt die Öko-Sonderausgabenpauschale?
800 Euro jährlich über fünf Jahre bei einer thermisch-energetischen Sanierung und 400 Euro jährlich beim Heizkesseltausch, in Summe also 4.000 beziehungsweise 2.000 Euro. Voraussetzung ist eine ausbezahlte Bundesförderung und ein Eigenanteil über 4.000 beziehungsweise 2.000 Euro. Sie wird automatisch in der Veranlagung berücksichtigt.
Lohnt sich ein Büro im Eigenheim steuerlich?
Bei echter unternehmerischer Nutzung ist ein anteiliger Vorsteuerabzug möglich, wenn der unternehmerische Anteil mindestens zehn Prozent beträgt. Die Anforderungen an Abgrenzung und Nachweis sind hoch, und die Zuordnung lässt sich später kaum ändern. Klären Sie das vor Baubeginn mit der Steuerberatung, nicht nachträglich.